МЭР ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2005 г. N 300
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО РАСЧЕТУ
НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ УБОРОЧНЫХ ПРИДОМОВЫХ ТЕРРИТОРИЙ
В целях проведения мониторинга придомовых территорий, согласно
решению коллегии администрации города N 42 от 18.12.2003, для
организации единого подхода к определению границ и площади
уборочных придомовых территорий МУ "Департамент ЖКХ и энергетики"
разработаны по их расчету.
Учитывая последнее, постановляю:
1. Утвердить Методические рекомендации по расчету нормативных
размеров уборочных придомовых территорий согласно приложению.
2. Муниципальным учреждениям с функциями заказчика по ЖКХ при
проведении расчетов по уборочным площадям придомовых территорий
руководствоваться настоящей Методикой.
3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить
на глав администраций районов, директора МУ "Департамент ЖКХ и
энергетики" Н.И. Павленко.
Мэр города
М.А.ЧЕРНЫШЕВ
Постановление вносит
Департамент ЖКХ и Э
Приложение
к постановлению
Мэра города
от 05.03.2005 N 300
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ УБОРОЧНЫХ
ПРИДОМОВЫХ ТЕРРИТОРИЙ
I. Введение
Настоящая Методика разработана с целью установления единого
подхода к расчету границ и площадей придомовых территорий,
необходимых при определении материальных затрат на их уборку и
содержание в надлежащем санитарном состоянии.
II. Анализ существующих методик и обоснование
разработки настоящего документа
Существующая нормативная база, определяющая размеры придомовых
территорий, имеет много недоработок и крайне сложна для
практического применения в современных условиях.
В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах (утверждены Приказом
Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от
26.08.1998 N 59) положен принцип определения величины удельных
показателей земельной доли для зданий разной этажности по
градостроительным нормативам различных периодов массового
жилищного строительства, начиная с 1958 г.
Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь
жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на
1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав общего
имущества многоквартирных домов.
Определение удельного показателя земельной доли для зданий
разной этажности в районах массовой жилой застройки учитывает
удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и
микрорайонах, которыми в разные периоды строительства являлись:
- территории под жилыми зданиями;
- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
- открытые площадки для временного хранения автомобилей;
- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр
детей;
- хозяйственные и физкультурные площадки.
Нормативный размер земельного участка в общем имуществе
многоквартирного дома, в основу определения которого положен
принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий
разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади
жилых помещений в данном имуществе на удельный показатель
земельной доли.
Удельные показатели земельной доли согласно вышеназванным
Методическим указаниям в зависимости от этажности зданий и
строительных норм различных периодов строительства (таблица 1):
Таблица 1
----------------T------------------------------------------------------------------------------¬
¦ Строительные ¦ Этажность ¦
¦ нормы +----T----T----T----T----T----T----T----T----T----T----T----T----T----T----T---+
¦ ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦ 9 ¦ 12 ¦ 14 ¦ 16 ¦ 17 ¦ 18 ¦ 20 ¦ 22 ¦>22¦
+---------------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+---+
¦1957 г. ¦2,84¦2,00¦1,57¦1,34¦1,23¦1,19¦1,14¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦
¦СН 41-59 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+---+
¦1967 г. ¦2,72¦1,97¦1,81¦1,52¦1,39¦1,30¦1,21¦1,04¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦
¦СНиП 11-К.2-62 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+---+
¦1975 г. ¦2,30¦1,80¦1,59¦1,36¦1,21¦1,15¦1,10¦0,98¦0,94¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦
¦СНиП 11-60-75 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+---+
¦ВСН 2-85 ¦ - ¦1,85¦1,47¦1,32¦1,16¦1,05¦0,96¦0,85¦0,80¦0,74¦0,69¦0,67¦0,66¦0,65¦0,64¦ - ¦
+---------------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+---+
¦1994 г. ¦3,57¦1,85¦1,33¦1,31¦1,16¦1,05¦0,96¦0,85¦0,80¦0,74¦0,69¦0,67¦0,66¦0,65¦0,64¦ - ¦
¦МГСН-1.01-94, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦СНиП 2.07.01-89+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+---+
¦ ¦ Не менее 0,92 ¦
L---------------+-------------------------------------------------------------------------------
В соответствии с Положением об определении размеров и
установлении границ земельных участков в кондоминиумах,
утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223,
если фактическая площадь земельного участка в существующей
застройке меньше нормативных размеров площади, то границы
придомового земельного участка устанавливаются по фактически
существующим границам. Сверхнормативная территория может быть
включена в придомовой земельный участок, если она в соответствии с
утвержденной градостроительной документацией не может быть
использована в качестве самостоятельного объекта.
В Методических рекомендациях по финансовому обоснованию тарифов
на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденных Приказом
Госстроя РФ от 28.12.2000 N 303 указано, что размеры придомовой
территории, затраты по обеспечению санитарного состояния которой
являются частью общей потребности в финансовых средствах на
содержание и ремонт жилищного фонда, определяются как удельный
показатель на 1 кв. м общей площади жилых помещений и равный в
среднем не менее 0,92, в том числе для зданий разной этажности: до
2 этажей - 1,5; от 2 до 5 этажей - 0,88; от 6 до 9 этажей - 0,65;
от 10 до 16 этажей - 0,45; свыше 16 этажей - 0,3. При этом в
застройке смешанной этажности удельный показатель территории
домовладений следует рассчитывать на средневзвешенную этажность
путем интерполяции приведенных показателей.
Согласно действующим Правилам подсчета площади площадь жилого
здания следует определять как сумму площадей этажей здания,
измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а
также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток,
лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их
площадей в уровне данного этажа. Площадь чердаков и хозяйственного
подполья в площадь здания не включается.
Проведенный анализ показывает, что использование удельных
показателей по таблице 1 в отношении всего жилищного фонда, а не
только общего имущества многоквартирного дома, не будет являться
корректным. Кроме того, редакция Методических рекомендаций по
финансовому обоснованию тарифа на содержание и ремонт жилищного
фонда является более поздней и относится ко всему жилищному фонду.
Таким образом, для расчета нормативных размеров придомовых
территорий в общем случае следует принимать последние рекомендации
в части расчета удельных показателей для зданий разной этажности
(таблица 2).
Таблица 2
---------------------T--------------------------------------------------------¬
¦ ¦ Этажность ¦
¦ +-----------T-----------T----------T----------T----------+
¦ ¦ 1 ¦ 2-5 ¦ 6-9 ¦ 10-16 ¦ >16 ¦
+--------------------+-----------+-----------+----------+----------+----------+
¦Удельный показатель ¦ 1,5 ¦ 0,88 ¦ 0,65 ¦ 0,45 ¦ 0,3 ¦
L--------------------+-----------+-----------+----------+----------+-----------
Вместе с тем использование общей площади жилых помещений в
качестве основной величины для определения нормативных размеров
придомовых территорий имеет ряд существенных недостатков.
В настоящее время широкий характер приобрела тенденция перевода
помещений жилищного фонда в нежилые помещения, используемые
впоследствии в качестве магазинов, офисов либо других помещений,
связанных, в том числе, со сферой обслуживания населения. В связи
с этим размер общей жилой площади здания уменьшается.
Т.е. на основании существующих нормативных актов, в которых
размер придомовой территории определяется исходя из общей площади
жилых помещений, уменьшение жилищной площади должно привести к
уменьшению размеров придомовой территории и, следовательно,
средств, выделяемых на ее содержание.
В реальности же появление в жилых зонах указанных выше
организаций приводит к увеличению интенсивности пешеходного и
автомобильного движения в районе их расположения, что фактически
влечет за собой увеличение расходов на содержание придомовых
территорий.
С учетом изложенного более логичным является определение
нормативного размера придомовой территории исходя из площади
застройки, т.е. площади горизонтального сечения по внешнему отводу
здания на уровне цоколя, включая выступающие части. При этом не
происходит привязки к общей площади жилых помещений здания,
которая в настоящее время не является постоянной величиной.
Затраты материальных ресурсов на содержание придомовой
территории можно восстанавливать, проводя их пропорциональное
деление в соответствии с общей площадью помещений, занимаемой
владельцами в здании.
В этом случае формула для расчета нормативного размера
придомовой территории выглядит так:
Для одного здания:
ПЛпт = ПЛзд x ЭТ x УПэт, (1)
где ПЛзд - площадь застройки здания;
ЭТ - количество этажей в здании;
УПэт - удельный показатель для зданий разной этажности.
Для группы зданий:
ПЛпт = (ПЛзд1 x ЭТзд1 + ПЛзд2 x ЭТзд2 + ... + ПЛздN x ЭТздN) x УПср, (2)
где УПср = (КОЛзд1 x УПзд1 + КОЛзд2 x УПзд2 + ... + КОЛздN x УПздN)/КОЛздОбщ,
КОЛздN - количество зданий одинаковой этажности;
УПздN - удельный показатель для этих зданий;
КОЛздОбщ - общее количество зданий в группе.
В соответствии с приведенными обоснованиями проведены расчеты
площадей придомовых территорий для отдельных зданий разной
этажности г. Ростова-на-Дону. Результаты приведены в таблице 3.
Таблица 3
-----------T----------T--------T---------T---------------------------------T------¬
¦Этажность ¦ Общая ¦ Общая ¦ Площадь ¦ этажность / удельный показатель ¦Буфер ¦
¦ ¦ площадь ¦площадь ¦ здания +-------------------T------T------+ (м) ¦
¦ ¦(паспорт),¦(карта),¦(карта), ¦ 1 ¦ 2-5 ¦ 6-9 ¦10-16 ¦ > 16 ¦ ¦
¦ ¦ кв. м ¦ кв. м ¦ кв. м +-----+------+------+------+------+ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 1,5 ¦ 0,88 ¦ 0,65 ¦ 0,45 ¦ 0,3 ¦ ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 1 ¦ 111,0 ¦ 267,0 ¦ 267,0 ¦400,5¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 5,0 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 2 ¦ 259,4 ¦ 712,6 ¦ 356,3 ¦ ¦627,1 ¦ ¦ ¦ ¦ 6,1 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 3 ¦ 1157,3 ¦ 1706,1 ¦ 568,7 ¦ ¦1501,4¦ ¦ ¦ ¦ 10,6 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 4 ¦ 1654,6 ¦ 2289,2 ¦ 572,3 ¦ ¦2014,5¦ ¦ ¦ ¦ 13,2 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 5 ¦ 1524,4 ¦ 2532,5 ¦ 506,5 ¦ ¦2228,6¦ ¦ ¦ ¦ 14,7 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 6 ¦ 5789,6 ¦ 6563,4 ¦ 1093,9 ¦ ¦ ¦4266,2¦ ¦ ¦ 16,9 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 7 ¦ 2169,4 ¦ 3623,9 ¦ 517,7 ¦ ¦ ¦2355,5¦ ¦ ¦ 15,0 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 8 ¦ 3357,2 ¦ 3833,6 ¦ 479,2 ¦ ¦ ¦2491,8¦ ¦ ¦ 15,6 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 9 ¦ 3804,4 ¦ 5386,5 ¦ 598,5 ¦ ¦ ¦3501,2¦ ¦ ¦ 19,6 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 10 ¦ 8798,40 ¦12485,0 ¦ 1248,5 ¦ ¦ ¦ ¦5618,3¦ ¦ 21,1 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 11 ¦ 3391,0 ¦ 5558,3 ¦ 505,3 ¦ ¦ ¦ ¦2501,2¦ ¦ 16,5 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 12 ¦ 4255,9 ¦ 6196,8 ¦ 516,4 ¦ ¦ ¦ ¦2788,6¦ ¦ 16,6 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 13 ¦ 2690,2 ¦ 5241,6 ¦ 403,2 ¦ ¦ ¦ ¦2358,7¦ ¦ 17,1 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 14 ¦ 4449,9 ¦ 7120,4 ¦ 508,6 ¦ ¦ ¦ ¦3204,2¦ ¦ 19,5 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 15 ¦ 4694,4 ¦ 7363,5 ¦ 490,9 ¦ ¦ ¦ ¦3313,6¦ ¦ 20,1 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 16 ¦ 5877,2 ¦10016,0 ¦ 626,0 ¦ ¦ ¦ ¦4507,2¦ ¦ 24,0 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 17 ¦ 5516,6 ¦ 9265,0 ¦ 545,0 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦2779,5¦ 18,2 ¦
+----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+------+
¦ 18 ¦ 11166,0 ¦16327,8 ¦ 907,1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦4898,3¦ 22,0 ¦
L----------+----------+--------+---------+-----+------+------+------+------+-------
Примечание. 1. Площадь застройки зданий (столбец 4 таблицы)
взята с электронной карты города.
2. Общая площадь (столбец 3 таблицы) рассчитана как
произведение площади застройки на количество этажей в здании.
3. Общая площадь (столбец 2 таблицы) определяется из
технического паспорта здания.
4. Буфер (столбец 10 таблицы) - это условный размер площади,
построенной вокруг здания, при которой обеспечивается расчетная
площадь придомовой территории (буферная зона).
Анализ результатов расчетов показывает, что для зданий с
соизмеримой площадью застройки размеры придомовых территорий
приблизительно соизмеримы, независимо от их этажности. Более того,
размеры буферных зон для зданий средней этажности (5-12) почти
одинаковы, независимо от площади их застройки (15-17 м).
Приведенные расчеты с применением удельных показателей для
зданий разной этажности существенно усредняют расчетные площади
придомовых территорий для строений, имеющих свыше пяти этажей. При
этом нарушается принцип социальной справедливости с точки зрения
взимания платы за содержание придомовых территорий с жильцов
высокоэтажных и низкоэтажных зданий.
Вместе с тем анализ удельных показателей (таблица 1) для
малоэтажных зданий показывает, что их применение фактически
сводится к приведению жилой площади зданий к их площади застройки.
Следовательно, для одноэтажного здания расчетный размер
придомовой территории можно принять равным его площади застройки.
Тогда для многоэтажного здания размер придомовой территории более
справедливо следовало бы принимать равным площади его застройки,
умноженной на количество этажей в здании. В том случае, если в
мансардной, цокольной или подвальной части здания имеются какие-
либо жилые, нежилые или помещения общего пользования, то площадь
этих частей здания должна учитываться при расчете размера
придомовой территории.
Строительные нормы и правила СНиП 2.07-01-89 при проектировании
жилой застройки предусматривают размещение детских, спортивных,
хозяйственных площадок, которые должны находиться в границах
придомовой территории.
Для последнего предложения таблица 3 примет следующий вид:
Таблица 5
-----------T----------T------------T--------------T--------------T-------------¬
¦Этажность ¦ Общая ¦ Общая ¦ Площадь ¦ Площадь ¦ Буфер ¦
¦ ¦ площадь ¦ площадь ¦ здания ¦ придомовой ¦ (м) ¦
¦ ¦(паспорт),¦ (карта), ¦ (карта), ¦ территории, ¦ ¦
¦ ¦ кв. м ¦ кв. м ¦ кв. м ¦ кв. м ¦ ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 1 ¦ 111,0 ¦ 267,0 ¦ 267,0 ¦ 267,0 ¦ 5,0 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 2 ¦ 259,4 ¦ 712,6 ¦ 356,3 ¦ 712,6 ¦ 6,5 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 3 ¦ 1157,3 ¦ 1706,1 ¦ 568,7 ¦ 1706,1 ¦ 11,8 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 4 ¦ 1654,6 ¦ 2289,2 ¦ 572,3 ¦ 2289,2 ¦ 14,6 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 5 ¦ 1524,4 ¦ 2532,5 ¦ 506,5 ¦ 2532,5 ¦ 16,1 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 6 ¦ 5789,6 ¦ 6563,4 ¦ 1093,9 ¦ 6563,4 ¦ 23,9 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 7 ¦ 2169,4 ¦ 3623,9 ¦ 517,7 ¦ 3623,9 ¦ 20,5 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 8 ¦ 3357,2 ¦ 3833,6 ¦ 479,2 ¦ 3833,6 ¦ 21,5 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 9 ¦ 3804,4 ¦ 5386,5 ¦ 598,5 ¦ 5386,5 ¦ 26,7 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 10 ¦ 8798,40 ¦ 12485,0 ¦ 1248,5 ¦ 12485,0 ¦ 38,5 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 11 ¦ 3391,0 ¦ 5558,3 ¦ 505,3 ¦ 5558,3 ¦ 29,2 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 12 ¦ 4255,9 ¦ 6196,8 ¦ 516,4 ¦ 6196,8 ¦ 30,0 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 13 ¦ 2690,2 ¦ 5241,6 ¦ 403,2 ¦ 5241,6 ¦ 29,7 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 14 ¦ 4449,9 ¦ 7120,4 ¦ 508,6 ¦ 7120,4 ¦ 34,4 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 15 ¦ 4694,4 ¦ 7363,5 ¦ 490,9 ¦ 7363,5 ¦ 35,0 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 16 ¦ 5877,2 ¦ 10016,0 ¦ 626,0 ¦ 10016,0 ¦ 41,7 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 17 ¦ 5516,6 ¦ 9265,0 ¦ 545,0 ¦ 9265,0 ¦ 41,2 ¦
+----------+----------+------------+--------------+--------------+-------------+
¦ 18 ¦ 11166,0 ¦ 16327,8 ¦ 907,1 ¦ 16327,8 ¦ 52,0 ¦
L----------+----------+------------+--------------+--------------+--------------
Рассматривая приведенные выше обоснования, следует отметить,
что использование площади застройки зданий и их этажности в
качестве основных величин для расчета площади придомовых
территорий не нарушает принципа социальной справедливости при
оплате их содержания населением, но в существенной степени
усложняет или искажает расчетные площади придомовых территорий по
сравнению с требуемыми на основании нормативных документов.
Реальными замерами и последующими расчетами установлено, что
отношение общей площади здания к его площади застройки, умноженной
на количество этажей, в среднем находится в пределах 0,7-0,8. Выше
было обосновано, что использование общей жилой площади помещений
для расчетов нецелесообразно из-за ее уменьшения при переводе
помещений жилищного фонда в нежилые. Использование площади
застройки зданий в чистом виде для расчетов также искажает
реальную картину.
В связи с этим настоящей Методикой предлагается для расчета
площадей придомовых территорий вводится величина - приведенная
общая полезная площадь здания, которая рассчитывается как
произведение площади застройки здания на его этажность и на
коэффициент 0,75. Величина коэффициента взята как среднее
отношение общей площади здания к площади застройки, приведенных в
предыдущем абзаце. При этом учитываются все рассмотренные выше
ограничения. А именно, в случае перевода части помещений жилищного
фонда в нежилые помещения расчетная площадь придомовой территории
не будет изменяться и, следовательно, выделяемые средства на
содержание этой территории не подлежат пересмотру.
В случае плотной городской застройки площадь придомовой
территории определяется исходя из реальной площади прилегающей
территории. Если на прилегающей территории (в квартале,
микрорайоне) расположено несколько зданий, то площадь прилегающей
территории делится между строениями пропорционально их общей
приведенной площади.
Таким образом, для наиболее точных расчетов материальных затрат
на содержание придомовых территорий за основу определения площадей
придомовых территорий принимается следующее:
- площадь придомовой территории здания равна его приведенной
общей площади, т.е. площади застройки, умноженной на количество
этажей и на коэффициент 0,75;
- в том случае, если какая-либо из предусмотренных при
проектировании здания площадок (хозяйственная, для отдыха, игр
детей и пр.) удалена от здания и не попадает в буферную зону
придомовой территории, ее следует относить к придомовой территории
здания, даже если при этом монолитность (непрерывность) территории
нарушается.
III. Правила определения границ придомовой территории
Данный раздел требует принятия ряда законодательных и
административных решений руководства города в отношении некоторых
общегородских земель, которые ни в каких случаях не могут
включаться в состав придомовых территорий. К этим землям
относятся:
- центральные площади города, прилегающие к ним тротуары и
газоны;
- отдельные участки проезжих частей, тротуаров и газонов
центральных проспектов и улиц;
- парки.
Правила определения границ придомовых территорий описаны:
- для отдельно стоящих зданий;
- для группы зданий;
- для кварталов.
3.1. Отдельно стоящее здание
Площадь придомовой территории отдельного здания рассчитывается
на основании приведенных выше обоснований, а ее границы, если это
особо не оговорено, в общем случае определяются границами буферной
зоны, построенной вокруг здания, при которой обеспечивается
расчетная площадь придомовой территории.
Рис. 1. Границы буферных зон зданий.
При этом в пределы указанной зоны должны входить:
- автомобильные подъезды к зданию;
- прилежащие тротуары и отмостки;
- газоны и зеленые насаждения территории ограниченного
пользования;
- площадки для отдыха, хозяйственные и спортивные;
- контейнерные площадки.
В том случае, если какой-либо обязательный элемент территории
домовладения выходит за границы расчетной буферной зоны, следует
расширить зону до внешних границ этого элемента, соответственно
уменьшив ее с той стороны, где прохождение границы не имеет
существенного значения.
Примечание. Границу территории домовладения нельзя проводить по
границе площади застройки здания, если это не обусловлено
окружающей обстановкой. Необходимо сохранить участок для доступа
технических служб к наружной стене.
Придомовая территория должна ограничиваться естественными или
любыми другими элементами, находящимися на окружающей здание
местности. В качестве таких элементов могут выступать:
- установленные границы общегородских земель;
- установленные границы территорий других домовладений;
- установленные границы зон отчуждений;
- края проезжей части или осевые линии дорог и улиц;
- железнодорожные и трамвайные пути;
- тротуары;
- внешние или внутренние по отношению к зданию границы газонов;
- линии древесных насаждений;
- заборы, ограждения;
- элементы рельефа местности (валы, канавы, балки и пр.);
- элементы гидрографии (ручьи, каналы, реки и пр.).
При определении границы территории домовладения с учетом
указанных ориентиров допускается увеличение ее площади, но не
более чем на 10%. В случае отсутствия на местности явных
элементов, необходимых для установления границы, последняя
проводится по прямой линии, соединяющей два известных ориентира.
Если здание примыкает к общегородским землям, которые не могут
включаться в состав придомовых территорий, то его придомовая
территория должна простираться в сторону, свободную от
ограничений. При этом ее расчетная площадь должна сохраняться.
В том случае, если фактическая площадь земельного участка в
существующей застройке меньше нормативных размеров придомовой
территории, то границы придомового земельного участка должны
устанавливаться по фактически существующим границам [2].
3.2. Группа зданий
Придомовая территория группы зданий состоит из смыкающихся,
перекрывающихся или раздельных буферных зон отдельных зданий.
Правила определения границ придомовых территорий для отдельных
зданий обязательны и для группы зданий.
Общая площадь придомовой территории группы зданий
рассчитывается на основании приведенных выше обоснований, а ее
границы в общем случае определяются внешними границами
смыкающихся, перекрывающихся или раздельных буферных зон этих
зданий.
Варианты расположения зданий:
а) компактное расположение.
В подобном случае для обеспечения непрерывности (монолитности)
зоны придомовой территории необходимо за счет перекрывающихся
участков буферных зон отдельных зданий заполнить те места, где
буферные зоны зданий не смыкаются. В том случае, если площади
перекрывающихся участков недостаточно, следует уменьшить ширину
буферной зоны с наружной (по отношению к территории домовладения)
стороны зданий, в противном случае - увеличить. В любом случае для
достижения расчетной площади придомовой территории следует
варьировать наружной границей зоны.
Внешние границы зоны придомовой территории ограничиваются в
соответствии с правилами для отдельных зданий.
б) "колодец".
Как и в случае, описанном в п. а), для обеспечения
непрерывности (монолитности) зоны придомовой территории необходимо
за счет перекрывающихся участков - буферных зон отдельных зданий
заполнить те места, где буферные зоны зданий не смыкаются. Для
достижения расчетной площади придомовой территории следует
варьировать наружной границей зоны.
в) другое (плотная застройка).
В подобных случаях границы придомового земельного участка
должны устанавливаться по фактически существующим границам.
3.3. Квартал (микрорайон)
Квартал (микрорайон) является структурным элементом жилой
застройки, границами которого, как правило, являются магистральные
или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи
[7].
Придомовая территория не может выходить за границы квартала
(микрорайона). Вместе с тем это группа зданий и к ней применимы
требования п. 3.2.
При определении границ придомовых территорий для квартала
следует учитывать требования приложения 4 СНиП 2.07.01-89 [7],
которые определяют требования к границам расчетной территории
микрорайонов:
"Границы расчетной территории микрорайона следует устанавливать
по красным линиям магистральных и жилых улиц, по осям проездов или
пешеходных путей, по естественным рубежам, а при их отсутствии -
на расстоянии 3 м от линии застройки. В условиях реконструкции
сложившейся застройки в расчетную территорию микрорайона следует
включать территорию улиц, разделяющих кварталы и сохраняемых для
пешеходных передвижений внутри микрорайона или для подъезда к
зданиям".
Границу между территориями домовладений следует устанавливать
по согласованию между обслуживающими придомовые территории
организациями, а в спорных случаях привлекать вышестоящую
организацию, уполномоченную проводить подобные действия.
Управляющий делами
Администрации города
С.Д.СИНЯКОВА
|
