МЭР ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2002 г. N 1960
ОБ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РАБОТЫ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В СФЕРЕ ЖКХ
В целях совершенствования механизма управления муниципальным
жилищным фондом города Ростова-на-Дону, а также для оценки работы
управляющей компании МУП ЖКХ-1 постановляю:
1. Утвердить Методику и критерии оценки эффективности работы
управляющей компании в сфере ЖКХ согласно приложению.
2. Создать комиссию по оценке эффективности работы управляющей
компании МУП ЖКХ-1 в следующем составе:
Председатель комиссии
Арцыбашев В.М. - зам. директора МУ "Департамент ЖКХ и
энергетики"
Заместитель председателя комиссии
Россолов П.Г. - зам. Главы администрации Первомайского
района
Члены комиссии:
Бандурская Р.А. - начальник отдела жилищного фонда
МУ "Департамент ЖКХ и энергетики"
Дрозд Н.И. - начальник экономического отдела
МУ "Департамент ЖКХ и энергетики"
Мельникова И.А. - начальник отдела муниципального заказа
и технадзора МУ "Департамент ЖКХ и
энергетики"
Обейко О.И. - директор МУФЗ Первомайского района
Багян К.С. - директор управляющей компании МУП ЖКХ-1
Шеина С.Г. - директор ООО НПП "Гран-91", кандидат
технических наук (по согласованию)
3. Комиссии представить отчет о проделанной работе до
01.11.02 г.
4. Главам администраций при заключении договоров на управление
включать в обязательном порядке необходимость оценки эффективности
по утвержденной методике.
5. Контроль за исполнением постановления возложить на первого
заместителя главы администрации города Е.М. Шепелева.
Мэр города
М.А.ЧЕРНЫШЕВ
Постановление вносит
Департамент ЖКХ и энергетики
Приложение
к постановлению
Мэра города
от 24.09.2002 N 1960
МЕТОДИКА И КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ РАБОТЫ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
1. Порядок оценки качества работ и услуг управляющей компании
1.1. Взаимоотношения собственника недвижимости и управляющей
компании строятся по следующей схеме:
1.1.1. Управляющая компания:
- осуществляет реализацию целей, определенных собственником в
договоре на управление;
- отчитывается перед собственником о ходе работ (содержание и
сроки предоставления отчетов оговариваются договором).
1.1.2. Собственник жилищного фонда:
- производит оценку степени достижения целей, установленных
договором на управление, т.е. осуществляет систематическое
сравнение реального состояния вещей (технического состояния
конструктивных элементов, инженерных коммуникаций, финансовое
состояние компании) с планом управления (приложение 1);
- ежегодно контролирует качество работ и услуг. Контроль
осуществляется комиссионно при участии представителя управляющей
компании. Результаты контроля оформляются соответствующим актом.
Форма акта приведена в приложении 11.
1.2. Перечень критериев оценки качества, а также действия
собственника при их снижении определяются договором и должны быть
сориентированы на приоритетные задачи собственника (заказчика),
администрации района.
2. Формирование критериев оценки качества работы управляющей
компании
2.1.1. Критериями оценки работы управляющей компании являются
следующие показатели:
1) обеспечение надлежащего технического состояния объекта
недвижимости;
2) работа с жителями и арендаторами;
3) работа с поставщиками и подрядчиками;
4) опыт работы, квалификация работников;
5) качество управления;
6) стабильность финансового положения.
2.1.2. Критерии качества работы, направленные на обеспечение
надлежащего технического состояния объекта недвижимости:
наличие и состояние технической документации н находящиеся в
управлении здания и объекты инфраструктуры;
наличие документации по результатам весеннего и осеннего
осмотров объектов жилищного фонда (прил. 5);
объем работ по текущему ремонту;
наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной
эксплуатации (прил. 8);
улучшение интегральных показателей технического состояния
зданий на управляемой территории (степень физического износа
здания в целом и его конструктивных элементов).
2.1.3. Критерии качества работы с жителями и арендаторами:
количество заключенных договоров;
количество расторгнутых договоров;
количество жалоб по договорам на обслуживание;
процент сбора платежей с населения (прил. 9);
количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг;
количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг;
средняя продолжительность проживания в жилом фонде;
количество жалоб на техобслуживание;
количество жалоб на санитарное содержание и благоустройство
придомовой территории;
количество жалоб на санитарное содержание мест общего
пользования;
количество жалоб на уборку мусора;
количество жалоб на работу лифта;
количество жалоб на работу мусоропровода;
количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;
количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение;
количество жалоб на водоотведение;
количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.
2.1.4. Критерии качества работы с поставщиками и подрядчиками:
количество заключенных договоров;
количество расторгнутых договоров;
периодичность выбора подрядчика на определенный вид работ;
количество претендентов на выполнение определенного вида
работ;
наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и
ремонту жилищного фонда;
стаж работы подрядчика в сфере предоставления коммунальных
услуг;
количество претензий на отсутствие холодной или горячей воды;
количество претензий на тепло-, электро-, газоснабжение;
количество претензий на водоотведение;
сумма задолженности управляющей компании перед подрядчиками;
количество случаев превышения нормативного срока устранения
неисправности подрядчиком по определенной услуге;
количество жалоб подрядчика на управляющую компанию.
2.1.5. Критерии, отражающие опыт работы и квалификацию
работников:
опыт работы организации в сфере эксплуатации и ремонта
жилищного фонда не менее двух лет;
соответствие организационной структуры целевой структуре
управляющей компании (прил. 2);
наличие высшего образования у руководителей организации
(директора, гл. инженера, гл. бухгалтера) и стаж работы по
специальности не менее двух лет;
наличие высшего или среднего специального образования у
специалистов организации и стаж работы по специальности не менее
двух лет;
наличие у работников управляющей компании, осуществляющих
технический надзор, Квалификационного сертификата Госстроя РФ,
удостоверяющий присвоение квалификации инженера по качеству
строительства.
2.1.6. Критерии качества управления:
количество претензий жилищной инспекции;
средний срок устранения неисправности по услуге (неисправность
по вине управляющей компании);
процент увеличения (уменьшения) доходности от эксплуатации
объекта за отчетный период;
показатель текучести кадров;
количество отрицательных (положительных) отзывов об
управленческом персонале компании со стороны сотрудников;
количество отрицательных (положительных) отзывов об
управленческом персонале компании со стороны жильцов;
количество среди жильцов должников по оплате услуг;
процент снижения (увеличения) издержек по управлению объектом
недвижимости.
2.1.7. Оценка финансового состояния управляющей компании и его
устойчивости выполняется на основе отчетного бухгалтерского
баланса; отчетов о прибылях и убытках, о движении капитала, о
движении денежных средств и других формах отчетности; данных
первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые
расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса.
2.1.8. Каждой группе показателей качества работы управляющей
компании присваивается коэффициент значимости:
-----------------------------------------------------T------------
| Критерии |Коэффициент|
+----------------------------------------------------+-----------+
|Обеспечение надлежащего технического состояния | 0,25 |
|объекта недвижимости | |
+----------------------------------------------------+-----------+
|Работа с жителями и арендаторами | 0,15 |
+----------------------------------------------------+-----------+
|Работа с поставщиками и подрядчиками | 0,15 |
+----------------------------------------------------+-----------+
|Опыт работы, квалификация работников | 0,10 |
+----------------------------------------------------+-----------+
|Качество управления | 0,15 |
+----------------------------------------------------+-----------+
|Стабильность финансового положения | 0,20 |
L----------------------------------------------------+------------
2.1.9. Уровень достижения целей и эффективность реализации
проводимых управляющей компанией мероприятий устанавливается
комиссией, создаваемой собственником или его представителями путем
оценки уровня и качества ее работы. Проверка осуществляется один
раз в год.
2.1.10. Управляющая компания предоставляет собственнику отчеты
по отдельным критериям качества ее работы в сроки, установленные
приложением 3.
2.2. Обеспечение надлежащего технического состояния объектов
недвижимости
2.2.1. Содержание, техническое обслуживание и ремонт жилищного
фонда осуществляется с соблюдением действующих правил и норм
технического обслуживания и ремонта, утвержденных Госстроем РФ.
Основными из них являются "Правила и нормы технической
эксплуатации жилищного фонда Ростовской области", утвержденные
Приказом Министра строительства, архитектуры и
жилищно-коммунального хозяйства; ВСН 58-88(р) "Положение об
организации и проведении реконструкции, ремонта и технического
обслуживания зданий, объектов коммунального и
социально-культурного назначения", (Госстрой, Москва, 1990).
Целью соблюдения правил технической эксплуатации жилых зданий
является обеспечение исправного состояния конструкций и
инженерного оборудования дома и выполнение всех видов ремонта.
2.2.2. Состав работ по техническому обслуживанию работ и сроки
их выполнения должны быть отражены в плане-графике, который
составляется на неделю, месяц и год.
2.2.3. Учет технического состояния определяется по физическому
износу зданий и их конструкций в соответствии с Правилами оценки
физического износа жилых домов. Формы отчетности о техническом
состоянии объектов жилищного фонда представлены в прил. 7.
2.2.4. Так как одной из функций управляющей компании является
учет жилищного фонда и ведение технической документации на
строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства в
соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации, то
одним из критериев оценки эффективности ее считается наличие и
состояние технической документации на находящиеся в управлении
здания и объекты инфраструктуры.
Численное значение данного показателя можно определить по
формуле:
Д
н
П = ---------,
Д
сум
где Д - количество имеющейся в наличии технической
н
документации (например, технических паспортов на жилые дома);
Д - общее количество находящихся в управлении зданий и
сум
объектов инфраструктуры.
2.2.5. Для организации работ по санитарному содержанию
лестничных клеток управляющая компания разрабатывает график
контроля выполнения уборочных работ организацией-подрядчиком.
Результаты проверок ежемесячно должны быть оформлены
соответствующими актами.
Периодичность основных работ, выполняемых при уборке
лестничных клеток, должна соответствовать Типовым укрупненным
нормам обслуживания на работы по санитарному содержанию
домовладений, утвержденным Госстроем или главой администрации
города.
Периодичность выполнения уборочных работ, отличная от
приведенных в указанных нормах, определяется собственником
(заказчиком) и отражается в договоре.
2.2.6. Критериями оценки качества работ по содержанию
чердаков, подвалов и технических подполий являются:
соответствие температурно-влажностного режима требованиям,
указанным в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного
фонда Ростовской области и препятствующим выпадению конденсата на
поверхности ограждающих конструкций;
чистота и доступность ко всем элементам чердачного помещения,
подвала и технического подполья;
защита помещений подвалов и технических подполий от
проникновения животных: грызунов, кошек, собак.
2.2.7. При организации работ по уборке придомовых территорий
должны быть соблюдены требования Правил и норм технической
эксплуатации жилищного фонда Ростовской области, Правил
безопасности и производственной санитарии при уборке и санитарной
очистке городских территорий, а также Указаний по организации и
проведению работ при содержании придомовых территорий,
действующих на территории г. Ростова-на-Дону.
2.2.8. При проведении оценки качества работ и услуг
управляющей компании ряд показателей должен измеряться в
относительных величинах или в баллах в соответствии с действующими
правилами и нормами содержания жилищного фонда:
5 баллов - полное соответствие действующим правилам и нормам
(отличное качество работ и услуг);
4 балла - соответствие по основным параметрам (хорошее
качество);
3 балла - выполнение правил и норм лишь по важнейшим
параметрам (удовлетворительное качество);
0 баллов - полное несоответствие действующим правилам и нормам
(неудовлетворительное качество).
2.2.9. Контроль за техническим состоянием осуществляется
проведением плановых и внеплановых осмотров. Целью осмотров
является установление и предупреждение возможных причин
возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе
осмотров осуществляется также контроль за использованием и
содержанием помещений. Периодичность осмотров элементов и
помещений зданий должна соответствовать требованиям "Правил и норм
технической эксплуатации жилищного фонда Ростовской области".
Результаты осмотров отражаются в специальных журналах
(прил. 5).
Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации
в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта
(прил. 8). Отсутствие соответствующей документации свидетельствует
о несоблюдении действующих правил и норм, т.е. о
неудовлетворительном качестве работ и услуг (см. п. 2.2.8).
2.2.10. На основании актов весеннего технического осмотра на
каждый дом, планируемый к производству текущего ремонта,
составляются описи ремонтных работ (прил. 6). В опись ремонтных
работ включают выявленные в процессе технических осмотров дефекты
и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения
текущего ремонта в следующем календарном году.
Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой
план текущего ремонта, согласовывается с собственником жилищного
фонда.
2.2.11. С целью упорядочения контроля за ходом работ текущего
ремонта и приемки собственником или уполномоченным им органом
рекомендуется система управления качеством работ,
предусматривающая четкую регламентацию производственных
взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных
специалистов заказчика, управляющей компании и подрядных
(субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах
ремонта здания. Показатели таковой системы должны фиксироваться в
договоре подряда. Порядок оценки качества ремонтных работ,
основанный на положениях ВСП 42-85 (р), приведен в прил. 10.
2.2.12. Для оценки эффективности работы управляющей компании в
части улучшения интегральных показателей технического состояния
объектов следует применять методику (прил. 4), в основу которой
положен принцип доведения значений физического износа
конструктивных элементов, инженерных систем и здания в целом до
нормативного уровня за счет организации и проведения текущих и
капитальных ремонтов с рекомендуемой нормативными документами
периодичностью.
Изменение показателей физического износа определяется для
каждого объекта, групп зданий и всего жилищного фонда, переданного
в хозяйственное ведение управляющей компании.
Определение показателей физического износа осуществляется
после проведения капитального ремонта отдельных зданий или при
сплошном обследовании объектов жилищного фонда специализированной
организацией, которая имеет лицензию на выполнение данного вида
работ.
2.2.13. Приемка в эксплуатацию после капитального ремонта
жилых многоквартирных домов независимо от форм их собственности
должна производиться комиссией в соответствии с требованиями
действующего Положения о приемке законченных строительством
объектов на территории Российской Федерации (СНиП 3.01.04-87, ВСН
42-85 (р)).
Принятые в эксплуатацию капитально отремонтированные дома
должны соответствовать требованиям СНиП 2.08.01-89* "Жилые
здания".
Приложение 1
СОДЕРЖАНИЕ ПЛАНА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ
ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Управляющая компания, выигравшая конкурс и заключившая договор
на управление муниципальным жилищным фондом, представляет на
утверждение собственнику план управления, полный перечень и
содержание разделов которого уточняется и изменяется по
согласованию с собственником.
План управления включает следующие основные разделы:
1. План технического обслуживания и ремонта (производственная
программа).
2. Финансовый план (бюджет).
3. План материально-технического снабжения.
4. План маркетинга.
5. План управления персоналом.
План технического обслуживания и ремонта (производственная
программа) содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в
соответствии с действующими нормами и правилами эксплуатации. Эти
же сведения служат основой для подготовки лотов при проведении
конкурсов по выбору подрядчиков на капремонт и обслуживание.
Содержание договора с подрядчиком не должно отличаться от
содержания конкурсного предложения.
Управляющая компания проводит предварительную работу по
подготовке конкурсных документов, в результате чего определяется
фактическое состояние дома, его оборудования и придомовой
территории, составляются планы проведения профилактических
ремонтов, работ по капремонту, перечень работ по благоустройству
территории и т.д.
Чтобы работа с подрядчиками была эффективной, рекомендуется
придерживаться следующих правил:
своевременно выполнять работы, включенные в график;
обеспечить занятость работников на плановых работах, проявляя
гибкость в случае непредвиденных и аварийных работ;
обеспечить наличие персонала соответствующей квалификации;
своевременно проводить профилактические работы;
организовать мониторинг плановых работ, регистрировать сроки и
стоимость выполненных работ;
обеспечить соответствующий контроль, в том числе качества.
При организации оперативного планирования целесообразно ввести
систему приоритетов выполнения заявок:
1. аварийно-ремонтные работы;
2. работы по заявкам жильцов;
3. профилактические и плановые ремонтные работы. Система
приоритетов устанавливается местной администрацией в зависимости
от целей управления.
Финансовый план (бюджет) составляется управляющей компанией
сроком на один год. План утверждает глава администрации. Бюджет
включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта
недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане
хозяйственной деятельности на планируемый год, а также на данных о
предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.
В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса
доходов и расходов. Если планируемые расходы превышают планируемые
доходы, то управляющая компания по согласованию с собственником
должна снизить объемы хозяйственной деятельности на год и
соответственно расходы, а также предусмотреть поступление доходов
из других источников или же использовать оперативные резервные
фонды.
Управление расходами. Поскольку сама управляющая компания
обычно эксплуатацией не занимается, то в ее задачи входит создание
эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с
подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием
функционирования системы управления жилищным фондом, особенно в
условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы, например, на
оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать
непосредственно, по крайней мере, до тех пор, пока отсутствуют
индивидуальные приборы учета. Однако многие другие виды расходов
на материалы, на контракты с подрядчиками и субподрядчиками, на
сверхурочную работу персонала - вполне поддаются контролю. Методы
контроля управляющей компании за работой подрядчика и
субподрядчика устанавливаются в соответствующем договоре.
Управляющая компания определяет, какие решения могут
приниматься подрядчиками самостоятельно.
При согласовании расходов необходимо учитывать состояние
бюджета. С этой целью целесообразно контролировать следующие
вопросы:
какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть
неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета
еще не поступили; предполагаются ли еще расходы по этой статье в
текущем году;
если принимается решение об осуществлении расходов, в
результате чего будет превышена сумма соответствующей статьи
расхода баланса, то указываются статьи, по которым возможна
экономия средств;
соответствие смете закупки товаров и услуг;
предусмотрен ли контроль качества плановых закупок товаров и
услуг до оплаты.
Управление доходами. В основном эта деятельность управляющей
компании сводится к своевременному и полному получению арендной
или квартирной платы (плата за наем, оплата техобслуживания для
собственников жилья) и других поступлений от собственников,
арендаторов и пользователей жилых и нежилых помещений.
Если клиенты оплачивают услуги через банк, то управляющая
компания должна своевременно получить извещение о производстве
платежа, чтобы иметь точные данные о текущем состоянии счетов и
вовремя отреагировать в случае непоступления платежей. Аналогично
отслеживается правильное и точное оформление субсидий на оплату
жилищно-коммунальных услуг.
Достаточно широко используются следующие стандартные процедуры
финансового контроля:
разделение обязанностей по ведению отчетности по счетам,
подлежащим оплате;
разделение функций учета денежных поступлений и других
бухгалтерских операций по учету доходов;
определение полномочий по подписанию счетов или подтверждению
дебиторской задолженности;
выверка банковских счетов;
проведение внутреннего аудита и проверка компании.
План материально-технического снабжения. Процесс планирования
и определения потребности в материально-технических ресурсах
необходимо проводить одновременно с составлением годовой сметы.
Объем закупок должен соответствовать программе профилактического
ремонта.
Стандартная процедура управления материально-техническим
снабжением предполагает выполнение следующих функций;
оценка потребности в материально-технических ресурсах;
составление задания;
изучение предложений поставщиков;
контроль.
Приложение 2
ЦЕЛЕВАЯ СТРУКТУРА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
------------------------T-----------------------------------------
| Цели первого уровня | Цели второго уровня |
+-----------------------+----------------------------------------+
|Обеспечение надлежащего|Своевременное проведение техобслуживания|
|технического состояния |и ремонта, надлежащая эксплуатация |
|объекта недвижимости |объекта |
| +----------------------------------------+
| |Своевременное восстановление износа пу- |
| |тем капремонта, модернизации, реконст- |
| |рукции |
| +----------------------------------------+
| |Поддержание внешнего вида здания на вы- |
| |соком уровне |
| +----------------------------------------+
| |Поиск альтернативных подрядчиков |
+-----------------------+----------------------------------------+
|Организация |Заключение и ведение договоров с клиен- |
|обслуживания клиентов |тами |
| +----------------------------------------+
| |Организация работы с жалобами клиентов |
| +----------------------------------------+
| |Участие в формировании программ соци- |
| |альной защиты клиентов |
| +----------------------------------------+
| |Создание для них сервисных программ |
| |(программ дополнительных услуг) |
+-----------------------+----------------------------------------+
|Обеспечение стабильного|Соблюдение действующего законодатель- |
|и безопасного функцио- |ства, технических, санитарных и других |
|нирования объекта |норм и правил |
|недвижимости +----------------------------------------+
| |Обеспечение сохранности имущества кли- |
| |ентов и собственника |
| +----------------------------------------+
| |Обеспечение экономической безопасности |
| +----------------------------------------+
| |Обеспечение безопасности клиентов и пер-|
| |сонала |
| +----------------------------------------+
| |Страхование имущества |
| +----------------------------------------+
| |Обеспечение надежного функционирования |
| |инженерно-технических систем |
| +----------------------------------------+
| |Создание системы слежения за состоянием |
| |объекта и его функционированием (мони- |
| |торинг) |
+-----------------------+----------------------------------------+
|Максимизация доходов от|Разработка программ повышения доходности|
|недвижимости |объекта |
| +----------------------------------------+
| |Сбор квартирной, арендной платы и других|
| |платежей |
| +----------------------------------------+
| |Обеспечение сохранности денег |
| +----------------------------------------+
| |Фиксирование задолженностей и организа- |
| |ция работы с должниками |
+-----------------------+----------------------------------------+
|Минимизация издержек по|Разработка стратегии минимизации издер- |
|эксплуатации и управле-|жек |
|нию объектом недвижимо-+----------------------------------------+
|сти |Внедрение новых технологий |
| +----------------------------------------+
| |Исследование рынка строительных матери- |
| |алов, трудовых ресурсов, услуг, недви- |
| |жимости |
| +----------------------------------------+
| |Оптимизация запасов |
+-----------------------+----------------------------------------+
|Повышение престижа вла-|Участие в конкурсах |
|дельца объекта недвижи-+----------------------------------------+
|мости (заказчика) |Разработка и реализация маркетинговых |
| |программ |
| +----------------------------------------+
| |Подбор квалифицированного персонала |
| +----------------------------------------+
| |Создание сервисных программ (дополни- |
| |тельных услуг) для заказчика |
L-----------------------+-----------------------------------------
Приложение 3
ПЕРИОДИЧНОСТЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТНОСТИ ПО
ОТДЕЛЬНЫМ КРИТЕРИЯМ КАЧЕСТВА РАБОТЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
-------------T------------------------T----------T-----------------
| Группа | Критерии |Периодич- | Регистрация |
| показателей| |ность пре-| данных |
| | |доставле- | |
| | |ния отчет-| |
| | |ности | |
+------------+------------------------+----------+----------------+
|Обеспечение |Наличие и состояние тех-| 1 раз в |См. раздел 2.2 |
|надлежащего |нической документации на| год | |
|технического|находящиеся в управлении| | |
| |здания и объекты инфра- | | |
| |структуры | | |
| +------------------------+----------+----------------+
| |Улучшение интегральных | 1 раз в |По результатам |
| |показателей технического| год |акта приемочной |
| |состояния зданий на | |комиссии Админи-|
| |управляемой территории | |страции района |
| | | |и Департамента |
| | | |ЖКХ и Э |
+------------+------------------------+----------+----------------+
|Работа с жи-|Объем работ по текущему | 2 раза в |По результатам |
|телями и |ремонту | год |весенних и осен-|
|арендаторами| | |них осмотров |
| +------------------------+----------+----------------+
| |Наличие документации по | 1 раз в |По результатам |
| |подготовке жилищного | год |осенних проверок|
| |фонда к сезонной эксплу-| |готовности |
| |атации | |объектов к экс- |
| | | |плуатации в |
| | | |зимних условиях |
| +------------------------+----------+----------------+
| |Процент сбора платежей | ежеквар- | ежемесячно |
| |с населения | тально | |
| +------------------------+----------+----------------+
| |Количество жалоб на тех-| ежеквар- |В Журнале реги- |
| |обслуживание | тально |страции заявок |
| +------------------------+----------+населения на |
| |Количество жалоб на са- | ежеквар- |оперативное |
| |нитарное содержание | тально |устранение не- |
| +------------------------+----------+исправностей и |
| |Количество жалоб на | ежеквар- |повреждений ин- |
| |уборку мусора | тально |женерного обо- |
| +------------------------+----------+рудования в жи- |
| |Количество жалоб на ра- | ежеквар- |лом доме (прило-|
| |боту лифта | тально |жение 11 правил |
| +------------------------+----------+и норм техничес-|
| |Количество жалоб на ра- | ежеквар- |кой эксплуатации|
| |боту мусоропровода | тально |жилищного фонда |
| +------------------------+----------+РО, утвержденных|
| |Количество жалоб на | ежеквар- |приказом минист-|
| |предоставление комму- | тально |ра строительст- |
| |нальных услуг (водо-, | |ва, архитектуры |
| |тепло-, электро-, газо- | |туры и ЖКХ РО) |
| |снабжение, водоотведе- | | |
| |ние) | | |
| +------------------------+----------+ |
| |Количество жалоб на не- | ежеквар- | |
| |выполнение текущего ре- | тально | |
| |монта | | |
+------------+------------------------+----------+----------------+
|Работа с по-|Количество заключенных и| 1 раз в год |
|ставщиками и|расторгнутых договоров | |
|подрядчиками+------------------------+---------------------------+
| |Количество претендентов | 1 раз в год |
| |на выполнение определен.| |
| |вида работ | |
| +------------------------+---------------------------+
| |Количество случаев пре- | 1 раз в год |
| |вышения нормативного | |
| |срока устранения неис- | |
| |правности подрядчиком по| |
| |определенной услуге | |
L------------+------------------------+----------------------------
Приложение 4
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ИНТЕГРАЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ
1. Теоретические основы оценки технического состояния
жилых зданий
1.1. Понятие физического износа зданий
Первостепенное значение в эксплуатации зданий имеет
своевременный контроль их технического состояния, систематическая
проверка исправности строительных конструкций и инженерного
оборудования. Регулярный (визуальный и (при необходимости)
инструментальный) контроль предотвращает преждевременный износ
конструкций и здания в целом, позволяет обоснованно планировать и
проводить профилактические мероприятия.
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его
конструктивных элементов и инженерного оборудования является
физический износ.
Под физическим износом понимают потерю зданием с течением
времени прочности, устойчивости, снижение тепла и
звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.
Основными причинами физического износа является воздействие
природных факторов и технологических процессов, связанных с
использованием здания.
Величина физического износа - это количественная оценка
технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба,
потерю ими первоначальных физических характеристик,
удовлетворяющих эксплуатационным требованиям; физический износ
здания в целом определяется путем сложения величин физического
износа отдельных конструктивных элементов (по доле
восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости
здания). Признаки физического износа устанавливаются путем осмотра
(визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений
(уровень, отвес, метр и т.п.), в некоторых случаях производится
вскрытие отдельных конструктивных элементов.
Таблица 4.1.
КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ПО ГРУППАМ КАПИТАЛЬНОСТИ
----------T-----------------------------------------T-------------
| Группа | Характеристика зданий | Усредненный|
|капиталь-| | срок службы|
|ности | | зданий,годы|
+---------+-----------------------------------------+------------+
| I |Каменные особо капитальные: фундаменты | 150 |
| |каменные и бетонные, стены каменные (кир-| |
| |пичные) и крупноблочные; перекрытия желе-| |
| |зобетонные | |
+---------+-----------------------------------------+------------+
| II |Каменные обыкновенные: фундаменты камен- | 125 |
| |ные; стены каменные (кирпичные), крупно- | |
| |блочные и крупнопанельные; перекрытия | |
| |железобетонные или смешанные (деревянные | |
| |и железобетонные, а также каменные своды | |
| |по металлическим балкам) | |
+---------+-----------------------------------------+------------+
| III |Каменные облегченные: фундаменты каменные| 100 |
| |и бетонные; стены облегченной кладки из | |
| |кирпича, шлакоблоков и ракушечника; пере-| |
| |крытия деревянные, железобетонные или | |
| |каменные своды по металлическим балкам | |
+---------+-----------------------------------------+------------+
| IV |Деревянные рубленые и брусчатые, смеша- | 50 |
| |ные сырцовые; фундаменты ленточные буто- | |
| |вые; стены рубленые, брусчатые и смеша- | |
| |ные (кирпичные и деревянные), сырцовые; | |
| |перекрытия деревянные | |
+---------+-----------------------------------------+------------+
| V |Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, | 30 |
| |саманные и фахверковые: фундаменты на | |
| |деревянных стульях или бутовых столбах; | |
| |стены каркасные, глинобитные; перекрытия | |
| |деревянные | |
+---------+-----------------------------------------+------------+
| VI |Каркасно-камышитовые и прочие облегченные| 15 |
L---------+-----------------------------------------+-------------
1.2. Определение физического износа
Динамика физического износа, то есть характер его
количественных изменений во времени, в зависимости от фактического
срока эксплуатации, имеет большое значение при эксплуатации
жилищного фонда.
Разрушающие и прочие факторы по-разному влияют на износ
материалов и конструктивных элементов зданий. Срок службы здания в
целом зависит от долговечности его конструкции. Элементы здания по
прочности неравнозначны, естественно, и сроки службы у них разные.
Также учитываются и объективные различия разрушающих воздействий
на те или иные конструктивные элементы (внутренние лестничные
марши и наружные стены при сравнимых прочностных характеристиках в
процессе эксплуатации испытывают совершенно разные нагрузки и
т.д.). Таким образом, физический износ зависит от временных
факторов (фактический возраст здания - срок эксплуатации и его
долговечность - предельный срок службы). Предельный срок службы
здания численно равен значению нормативного срока службы, в
соответствии с группами капитальности зданий.
В течение нормативного срока службы, который соответствует
физическому износу на уровне 75-80%, в нем должны осуществляться
текущие ремонты, обеспечивающие поддержание нормального
эксплуатационного состояния и капитальные ремонты, непосредственно
связанные с возмещением физического износа.
Проведение мероприятий по простому воспроизводству (проведение
текущих и капитальных ремонтных работ) существенно изменяет
динамику физического износа, "приглушает" ее. В течение периода
эксплуатации здания можно выделить три основные фазы общего
процесса физического износа:
- первая фаза (эксплуатация в пределах 25% нормативного срока
службы) характеризуется усиленным нарастанием износа вследствие
дефектов, связанных с качеством материалов, изделий и конструкций,
качеством самих строительно-монтажных работ при возведении зданий,
а также в связи с самой эксплуатацией (начальный период
эксплуатации сопровождается осадкой фундаментов и т.д.);
- во второй фазе (продолжительность составляет порядка 50%
нормативного срока службы) процесс износа конструктивных элементов
и здания в целом замедляется в результате проведения текущих и
капитальных ремонтов, замены и обновления конструктивных
элементов;
- третья фаза (период эксплуатации объекта характеризуется
повторным усиленным нарастанием износа конструктивных элементов
вследствие накопления эксплуатационной усталости), соответствует
периоду, когда конструктивные элементы подвержены усиленному
разрушению. На этой стадии износ здания остановить и
компенсировать практически невозможно. Производятся только
поддерживающие ремонты для сохранения и поддержания зданий и
строений в допустимом техническом состоянии до момента их
комплексной реконструкции или сноса.
Следовательно, динамика физического износа может быть
представлена в виде следующей схемы (рис. 4.1).
1.3. Сроки службы конструктивных элементов
Важнейшей составляющей понятия надежности является время [31].
В зависимости от эксплуатационных требований к изделию и его
состояния используются следующие временные интервалы:
- время работы - интервал времени, на протяжении которого
здание работает безотказно;
- запланированное время работы - интервал времени, в течение
которого здание должно работать;
- время ремонта - интервал времени, на протяжении которого
выполняется весь комплекс работ, связанный с обнаружением
неисправностей, заменой, ремонтом и проверкой.
Рассмотрение этих видов интервалов времени имеет существенное
значение при оценке надежности и эффективности любой системы.
Время работы является понятием, связанным с помощью интегральной
функции распределения. Интервалом времени можно характеризовать
также ремонтоспособность - вероятность того, что отказавший
элемент будет доведен до рабочего состояния за время ремонта, не
превышающее заданное (при выполнении ремонта в определенных
условиях), и восстанавливаемость - вероятность того, что
отказавший элемент будет приведен в рабочее состояние за время
неисправного состояния, не превышающее заданное время (при
определенных условиях).
В нормах даны некоторые характеристики интервалов времени при
определении надежности применительно к зданиям:
- ресурс - наработка изделия до определенного состояния,
оговоренного в технической документации;
- срок службы - календарная продолжительность эксплуатации
изделия до момента возникновения предельного состояния
(оговоренного в технической документации) или до списания;
- срок гарантий - период, в течение которого изготовитель
гарантирует и обеспечивает выполнение установленных требований к
изделию при условии соблюдения потребителем правил эксплуатации, в
том числе правил хранения и транспортирования;
- наработка на отказ - среднее значение наработки
ремонтируемого изделия между отказами.
2. Моделирование процесса эксплуатации жилых зданий
Настоящая методика определения эффективности деятельности
управляющей компании в части улучшения интегральных показателей
технического состояния объектов основана на предположении, что при
нормальной эксплуатации объектов жилищного фонда значения их
физического износа, определяемые при проведении обследования, не
должны превышать значений физического износа, рассчитанных с
использованием нормативных документов.
Нормальная эксплуатация - эксплуатация объектов жилищного
фонда, осуществляемая (без ограничений) в соответствии с
предусмотренными в нормах или заданиях на проектирование
технологическими или бытовыми условиями.
Организация, обеспечивающая надлежащее техническое состояние
объектов жилищного фонда обязана производить полный комплекс работ
по технической эксплуатации, реализацию комплекса организационных
и технических мер по надзору, уходу и всем видам ремонтных работ.
Анализ графиков изменения физического износа отдельных
конструктивных элементов здания, которые приводятся в ВСН 53-86,
разработанных и утвержденных Госстроем РФ, показал, что
закономерность нарастания физического износа является общей
величиной для всех конструктивных элементов и динамика физического
износа, является функцией от периода эксплуатации конструктивного
элемента (рис. 4.2).
В результате аппроксимации динамики физического износа
конструктивных элементов получена следующая степенная функция.
4 3 2
y = a x x - b x x + c x x + д x x (4.2)
где y - физический износ конструктивных элементов, %
x - период эксплуатации конструктивных элементов, годы
a, б, c, d - весовые коэффициенты функции.
Использование в расчете периода эксплуатации конструктивных
элементов, выраженного не в годах, а в процентах от общего срока
службы позволяет использовать данную степенную функцию для расчета
физического износа различных конструктивных элементов с разными
сроками эксплуатации. Срок эксплуатации конструктивного элемента
вносится как дополнительный параметр в функцию расчета физического
износа.
С учетом вышеизложенного период эксплуатации конструктивных
элементов определяется по формуле:
Д - Г
зд
x = -------- x 100% (4.3)
С
элем
где Д - год, для которого производится расчет физического
износа конструктивного элемента
Г - год постройки здания
зд
С - срок службы конструктивного элемента
элем
Использование этой методики позволяет определять нормативные
значения физического износа отдельных конструктивных элементов с
последующим определением физического износа по зданию в целом,
путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных
элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в
общей стоимости здания).
Следовательно, если физический износ отдельных конструктивных
элементов рассчитывается по формуле (4.2), а физический износ
здания в целом определяется с использованием выражения (4.1), то
для объекта можно получить график изменения физического износа,
характеризующий техническое состояние в течение всего периода
эксплуатации (рис. 4.3).
Снижение физического износа на графике в различные периоды
эксплуатации характеризуется своевременным проведением текущих и
капитальных ремонтов здания, а также полной заменой отдельных
сменяемых конструктивных элементов в случае окончания их срока
службы.
Анализируя данные изменения физического износа здания в
течение всего периода эксплуатации на графике (рис. 4.3) можно
выделить некоторую область, ограниченную двумя кривыми линиями,
соответствующими минимальным и максимальным значениям физического
износа для различных периодов службы здания (4.4).
С учетом доверительного интервала изменения физического износа
(+2% для максимальных значений и -2% для минимальных) на графике
можно выделить область эффективной эксплуатации здания (4.5).
Данная область определяет минимальные и максимальные значения
физического износа, которые являются предельными на протяжении
всего периода эксплуатации здания.
Рассчитанные значения физического износа, как отдельных
конструктивных элементов, так и здания в целом на любой период
жизненного цикла объекта могут быть использованы для сравнения с
результатами, получаемыми при проведении визуального обследования
зданий.
Превышение максимальных значений физического износа
определенных данной областью соответствует неудовлетворительному
выполнению эксплуатирующей организацией комплекса работ по
технической эксплуатации.
В случае, если значения физического износа находятся ниже
обозначенной области, скорее всего, речь идет о неправильном
определении физического износа здания.
3. Практическая апробация предлагаемой методики
3.1. Определение восстановительной стоимости здания
Согласно методике использования сборников УПВС ЦНИИЭП жилища,
восстановительная стоимость здания определяется по показателям
стоимости 1 куб. м объема здания и территориального пояса.
Исходные данные для проведения переоценки
Объект переоценки Жилой дом, расположенный в Советском
районе г. Ростова-на-Дону
Адрес: ул. 2-я Краснодарская, 151/3А
Год постройки: 1997
Этажность здания: 5
Площадь здания: 2441,3 кв. м
Строительный объем: 11919 куб. м
Число подъездов: 1
Действительная инвен- В ценах 1982 г. - 243834 руб.
таризационная стои-
мость здания по тех-
ническому паспорту В ценах 2002 г. - 6607680 руб.
Материал стен: Кирпич
Для г. Ростова-на-Дону, расположенного во 2-м территориальном
поясе УПВС (ЦНИИЭП жилища) равен 28,9 руб. за 1 куб. м, но так как
Ростов-на-Дону относится к III климатическому району, то к УПВС
применятся понижающий коэффициент, и стоимость 1 куб. м дома
составит: 28,9 х 0,95 - 27,45 руб.
Полная восстановительная стоимость дома в ценах на 1.01.69 г.
определяется умножением его объема на стоимость единицы объема
здания.
1969
С = 27,45 x 11919 = 327177 руб.
стр
Полная восстановительная стоимость дома на текущую дату равна:
2002
С = 327177 x 1,27 x 1,67 x 16,227 ~= 11260000 руб.
стр
где 1,27 - индекс пересчета сметных цен от 1969 к 1984 году с
учетом территориального коэффициента;
1,67 - индекс перехода от цен 1984 года к уровню цен 1991 г.;
16,227 - индекс перехода от цен 1991 г. к уровню цен на
текущую дату.
3.2. План управления техническим состоянием здания
Данная методика позволяет рассчитать физический износ, как
отдельных конструктивных элементов, так и здания в целом на любой
период жизненного цикла объекта. Расчет производится с учетом
того, что на здании производится полный комплекс работ по
технической эксплуатации, включающий проведение работ по
техническому обслуживанию здания, своевременное проведение текущих
и капитальных ремонтов, а также полную замену отдельных сменяемых
конструктивных элементов в случае окончания их срока службы.
Таблица 4.3
Сроки службы конструктивных элементов
и инженерного оборудования
----------------------------------T----------------------T--------
| | | Сроки |
| Конструктивные элементы | Основные материалы |службы,|
| | | лет |
+---------------------------------+----------------------+-------+
| 1 | 2 | 3 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|1. Фундаменты |ленточный каменный | 125 |
| +----------------------+-------+
| - цоколь |штукатурка | 30 |
| - отмостка |асфальтобетон | 15 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|2. Несущие стены |кирпич | 125 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|3. Перегородки |гипсолитовые | 60 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|4. Перекрытия |железобетонные | 125 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|5. Лестничные марши и площадки |железобетонные | 100 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|6. Несущие конструкции кровли |деревянные | 60 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|7. Кровля |металлочерепица | 40 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|8. Оконные заполнения |деревянные | 40 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|9. Дверные заполнения |деревянные | 30 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|10. Полы |деревянные | 40 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|11. Внутренняя отделка |штукатурка | 60 |
| +----------------------+-------+
| - отделка МОП |штукатурка, окраска | 60 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|12. Разное |
+---------------------------------T----------------------T-------+
| - балконы, лоджии |железобетон | 70 |
| +----------------------+-------+
| - водостоки |стальные и оцинкован- | 10 |
| |ные трубы | |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|Инженерное оборудование |
+---------------------------------T----------------------T-------+
|13. Система отопления (ТЭЦ) |стальные трубопроводы | 20 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|14. Холодное водоснабжение |стальные трубопроводы | 20 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|15. Горячее водоснабжение (от ко-|стальные трубопроводы | 20 |
|лонки) | | |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|16. Канализация |чугунные трубопроводы | 30 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|17. Электрооборудование |скрытая проводка | 30 |
+---------------------------------+----------------------+-------+
|18. Газоснабжение (сетевое) |стальные трубопроводы | 30 |
L---------------------------------+----------------------+--------
Таблица 4.4
План управления техническим состоянием
конструктивных элементов и инженерного оборудования
---------------------T------------------------------------------------------------------------------------
| Конструктивные |Техническое состояние конструктивных элементов (физический износ (%)/вид ремонтных |
| элементы |работ) в различные периоды жизненного цикла здания |
| +------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------+
| | 2010 | 2020 | 2030 | 2040 | 2050 | 2060 | 2070 | 2080 | 2090 | 2100 | 2110 | 2120 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| Несменяемые элементы |
+--------------------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------+
|1. Фундаменты | 10 | 20 | 30/ТР|35/ВКР|40/ВКР| 43/КР| 45/КР| 45/КР| 46/КР| 48/КР| 55/КР| 70 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|2. Несущие стены | 10 | 20 | 30/ТР|35/ВКР|40/ВКР| 43/КР| 45/КР| 45/КР| 46/КР| 48/КР| 55/КР| 70 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|3. Перекрытия | 10 | 20 | 30/ТР|35/ВКР|40/ВКР| 43/КР| 45/КР| 45/КР| 46/КР| 48/КР| 55/КР| 70 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|4. Лестничные марши | 14 | 26/ТР|35/ВКР|40/ВКР| 44/КР| 45/КР| 45/КР| 48/КР| 57/КР| 70 | 75 | 75 |
|и площадки | | | | | | | | | | | | |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| Сменяемые элементы |
+--------------------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------+
|1. Перегородки | 23/ТР|38/ВКР| 44/КР| 45/КР| 50/КР| 75/КР| 23/ТР|38/ВКР| 44/КР| 45/КР| 50/КР| 75 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|2. Несущие конструк-| 23/ТР|38/ВКР| 44/КР| 45/КР| 50/КР| 75/КР| 23/ТР|38/ВКР| 44/КР| 45/КР| 50/КР| 75 |
|ции кровли | | | | | | | | | | | | |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|3. Кровля |31/ВКР| 44/КР| 46/КР| 75 |31/ВКР| 45/КР| 47/КР| 75 |31/ВКР| 45/КР| 47/КР| 75 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|4. Оконные заполне- |31/ВКР| 44/КР| 46/КР| 75 |31/ВКР| 45/КР| 47/КР| 75 |31/ВКР| 45/КР| 47/КР| 75 |
|ния | | | | | | | | | | | | |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|5. Дверные заполне- |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |
|ния | | | | | | | | | | | | |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|6. Полы |31/ВКР| 44/КР| 46/КР| 75 |31/ВКР| 45/КР| 47/КР| 75 |31/ВКР| 45/КР| 47/КР| 75 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|7. Внутрення отделка| 23/ТР|38/ВКР| 44/КР| 45/КР| 50/КР| 75 | 23/ТР|38/ВКР| 44/КР| 45/КР| 50/КР| 75 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| Инженерное оборудование |
+--------------------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------T------+
|9. Система отопления| 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|10. Холодное водо- | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 |
|снабжение | | | | | | | | | | | | |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|11. Горячее водо- | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 | 45/КР| 75 |
|снабжение | | | | | | | | | | | | |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|12. Канализация |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|13. Электрооборудо- |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |
|вание | | | | | | | | | | | | |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|14. Газоснабжение |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |38/ВКР| 45/КР| 75 |
+--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|Общий физический | 25/ТР| 30/ТР|35/ВКР| 30/ТР|40/ВКР| 25/ТР|40/ВКР| 30/ТР|35/ВКР|40/ВКР| 50/КР| 65 |
|износ здания | | | | | | | | | | | | |
L--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+-------
Примечание:
Сокращения в таблице:
ТР - текущий ремонт;
ВКР - выборочный капитальный ремонт;
КР - капитальный ремонт.
При значениях физического износа более 60% (для здания в
целом) требуется проведение дополнительного обследования.
При значениях физического износа более 70% (для конструктивных
элементов) необходимо производить полную замену конструктивного
элемента.
По данным, показанным в табл. 4.3 для конкретного объекта
строим график изменения физического износа (рассчитанного по
предлагаемой методике) и область эффективной эксплуатации здания,
которая определяет минимальные и максимальные значения физического
износа, являющиеся предельными на протяжении всего периода
эксплуатации здания (рис. 4.6).
Снижение физического износа на графике в различные периоды
эксплуатации характеризуется своевременным проведением капитальных
ремонтов здания, а также полной заменой отдельных сменяемых
конструктивных элементов в случае окончания их срока службы.
По результатам визуального обследования, проведенного
специалистами НПП "Гран-91" 08.07.2002 г., физический износ здания
в целом составляет 8% (см. рис. 1), что свидетельствует о
соблюдении норм и правил при эксплуатации данного здания.
Приложение 5
ФОРМА ЖУРНАЛА РЕГИСТРАЦИИ РЕЗУЛЬТАТОВ
ОСМОТРОВ ЖИЛОГО ДОМА
Дом N_______по улице_________________________
--------T------T----------T--------T--------------T---------------
|Дата и |Члены |Выявленная|Кол-во в|Вид ремонта по| Примечание |
|вид ос-|комис-|неисправ- |единицах|устранению не-| (фактическое |
|мотра |сии |ность или |измере- |исправности | выполнение, |
| | |поврежде- |ния |или поврежде- | исполнители, |
| | |ния | |ния. Сроки вы-| др. условия) |
| | | | |полнения. | |
+-------+------+----------+--------+--------------+--------------+
| | | | | | |
L-------+------+----------+--------+--------------+---------------
СВЕДЕНИЯ О КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТАХ
--------------------T---------T-----------------T-------T---------
| Конструктивные |Основные |Повреждения и де-| Физ. | Вид ре-|
| элементы |материалы| фекты (согласно |износ,%| монта |
| | | ВСН 53-86р) | | (см. |
| | | | | прим.) |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|1. Фундаменты | | | | |
| +---------+-----------------+-------+--------+
| - цоколь | | | | |
| +---------+-----------------+-------+--------+
| - отмостка | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|2. Несущие стены | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|3. Перегородки | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|4. Перекрытия | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|5. Лестничные марши| | | | |
|и площадки | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|6. Несущие кон- | | | | |
|струкции кровли | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|7. Кровля | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|8. Оконные заполне-| | | | |
|ния | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|9. Дверные заполне-| | | | |
|ния | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|10. Полы | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|11. Внутренняя от- | | | | |
|делка | | | | |
| +---------+-----------------+-------+--------+
| - отделка МОП | | | | |
| +---------+-----------------+-------+--------+
| - отделка МОП | | | | |
| комм. квартир| | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|12. Наружная отдел-| | | | |
|ка | | | | |
+-------------------+---------+-----------------+-------+--------+
|13. Разное | | | | |
| - балконы, лод-| | | | |
| жии | | | | |
| +---------+-----------------+-------+--------+
| - переходные | | | | |
| площадки | | | | |
| +---------+-----------------+-------+--------+
| - козырьки | | | | |
| +---------+-----------------+-------+--------+
| - водостоки | | | | |
| +---------+-----------------+-------+--------+
| - подпорные | | | | |
| стенки | | | | |
| +---------+-----------------+-------+--------+
| - дренаж | | | | |
L-------------------+---------+-----------------+-------+---------
СВЕДЕНИЯ ОБ ИНЖЕНЕРНОМ ОБОРУДОВАНИИ
---------------------T---------T-----------------T-------T--------
| Инженерное |Основные |Повреждения и де-| Физ. |Вид ре-|
| оборудование |материалы| фекты (согласно |износ,%| монта |
| | | ВСН 53-86р) | | (см. |
| | | | |прим.) |
+--------------------+---------+-----------------+-------+-------+
|1. Система отопле- | | | | |
|ния (ТЭЦ, АГВ, печ- | | | | |
|ное) | | | | |
+--------------------+---------+-----------------+-------+-------+
|2. Холодное водо- | | | | |
|снабжение | | | | |
+--------------------+---------+-----------------+-------+-------+
|3. Горячее водоснаб-| | | | |
|жение (центральное, | | | | |
|от колонки) | | | | |
+--------------------+---------+-----------------+-------+-------+
|4. Канализация | | | | |
+--------------------+---------+-----------------+-------+-------+
|5. Электрооборудо- | | | | |
|вание | | | | |
+--------------------+---------+-----------------+-------+-------+
|6. Газоснабжение | | | | |
|(сетевое, баллонное)| | | | |
L--------------------+---------+-----------------+-------+--------
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
- количество лифтов__________
и их техническое состояние____________________________________
- количество мусоропроводов__________
и их техническое состояние____________________________________
СВЕДЕНИЯ О МОРАЛЬНОМ ИЗНОСЕ ЗДАНИЯ
Наличие коммунальных квартир
Наличие жилых помещений в цокольном этаже
Высота жилых помещений менее 2,5 м
Высота жилых помещений более 3,5 м
Отсутствует обособленный выход из подвала
Невентилируемая кровля
Деревянные перекрытия
Отсутствует:
Водопровод
Канализация
Газоснабжение
Акт обследования составил_____________/_______________________
подпись Ф.И.О.
Примечание:
Физический износ Рекомендуемый вид ремонтных работ
15-20% - выборочный текущий ремонт (ВТР)
25-30% - текущий ремонт (ТР)
35-40% - выборочный капитальный ремонт (ВКР)
45-60% - капитальный ремонт (КР)
свыше 60% - требуется дополнительное обследование (ДО)
Приложение 6
ОПИСЬ РАБОТ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ НА 200__Г.
_________________ N __________________________________________
(участок, служба) (наименование организации, обслуживающей
________________
жилищный фонд)
адрес: __________________ дом N _____ строение (корпус) ______
--------------------------------T-----T---------T---------T-------
| Описание необходимых ремонт- | Ед. | Объем |Объем ра-|Приме-|
| ных работ <*> |изм. |необходи-|бот, при-|чание |
+-------------------T-----------+ |мых ре- |нятый к | |
| Конструктивные |Вид ремонт-| |монтных |включению| |
| элементы |ных работ | |работ |в муници-| |
| | | | |пальный | |
| | | | |заказ | |
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Фундаменты и под- +-----------+-----+---------+---------+------+
|вальные помещения +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Стены и фасады +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Перекрытия +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Крыши +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Оконные и дверные +-----------+-----+---------+---------+------+
|заполнения +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Перегородки +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Лестницы, балконы, +-----------+-----+---------+---------+------+
|козырьки, подвалы +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Полы +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Внутренняя отделка +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Вентиляция +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Центральное отоп- +-----------+-----+---------+---------+------+
|ление +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Водопровод и кана- +-----------+-----+---------+---------+------+
|лизация, горячее +-----------+-----+---------+---------+------+
|водоснабжение (вну-+-----------+-----+---------+---------+------+
|тридомовые системы)+-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Печи и очаги +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Электротехнические +-----------+-----+---------+---------+------+
|устройства +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Внешнее благоуст- +-----------+-----+---------+---------+------+
|ройство +-----------+-----+---------+---------+------+
+-------------------+-----------+-----+---------+---------+------+
|Специальное обору- +-----------+-----+---------+---------+------+
|дование жилых зда- +-----------+-----+---------+---------+------+
|ний +-----------+-----+---------+---------+------+
L-------------------+-----------+-----+---------+---------+-------
--------------------------------
<*> - наименование ремонтных работ должно соответствовать
"Перечню работ текущего ремонта жилых зданий", приведенному в
прил. 4 МДС 13-3.2000.
Приложение 7
ФОРМЫ ОТЧЕТНОСТИ О ТЕХНИЧЕСКОМ СОСТОЯНИИ ОБЪЕКТОВ
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
ПО СОСТОЯНИЮ НА КОНЕЦ 20____г.
----T-----------T-----T-----T------T--------T--------T------T--------
| N | Адрес |Номер| Год |Число | Общая |Площадь |Группа|Общий |
|п/п| | ЖЭУ |пост-|этажей|площадь,|квартир,|капи- |износ, |
| | | |ройки| | кв. м | кв. м |таль- |(по со-|
| | | | | | | |ности |стоянию|
| | | | | | | | |на ко- |
| | | | | | | | |нец го-|
| | | | | | | | |да) |
+---+-----------+-----+-----+------+--------+--------+------+-------+
| | | | | | | | | |
+---+-----------+-----+-----+------+--------+--------+------+-------+
| | | | | | | | | |
+---+-----------+-----+-----+------+--------+--------+------+-------+
| | | | | | | | | |
L---+-----------+-----+-----+------+--------+--------+------+--------
ПОТРЕБНОСТЬ В РЕМОНТНЫХ РАБОТАХ НА 200__ Г.
----T------------T-----------------------------------T------------
| N | Адрес |Физический износ конструктивных |Потребность|
|п/п| |элементов, % (указать наименование)|в ремонтных|
| | +-----T-----T-----T-----T-----T-----+работах |
| | | | | | | | |(перечень |
| | | | | | | | |конструкти-|
| | | | | | | | |вных эле- |
| | | | | | | | |ментов) |
+---+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----------+
| | | | | | | | | |
+---+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----------+
| | | | | | | | | |
+---+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----------+
| | | | | | | | | |
L---+------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+------------
Примечание: Заполняется на начало отчетного периода
СВЕДЕНИЯ О ПРОИЗВЕДЕННЫХ КАПИТАЛЬНЫХ РЕМОНТАХ
ЗА 200__ Г.
----T-------------T--------T-----T-----T----T------T-------T--------
| N | Адрес |Констру-| Вид |Объем| Ед.|Стои- |Месяц |Подряд-|
|п/п| |ктивный |ремо-|работ|изм.|мость |произ- |чик |
| | |элемент |нта | | |работ,|водства| |
| | | | | | |руб. |работ | |
+---+-------------+--------+-----+-----+----+------+-------+-------+
| | | | | | | | | |
+---+-------------+--------+-----+-----+----+------+-------+-------+
| | | | | | | | | |
+---+-------------+--------+-----+-----+----+------+-------+-------+
| | | | | | | | | |
L---+-------------+--------+-----+-----+----+------+-------+--------
МОНИТОРИНГ ПРОИЗВОДСТВА РЕМОНТНЫХ РАБОТ ЗА 200__ Г.
----T---------------T---------------------T-----------------------
| N | Адрес |Потребность в ремонт-|Фактически произведен-|
|п/п| |ных работах (перечень|ные ремонтные работы |
| | |конструктивных эле- +-----------T----------+
| | |ментов) | Ремонтные |Стоимость,|
| | | | работы | руб. |
+---+---------------+---------------------+-----------+----------+
| | | | | |
+---+---------------+---------------------+-----------+----------+
| | | | | |
+---+---------------+---------------------+-----------+----------+
| | | | | |
L---+---------------+---------------------+-----------+-----------
Приложение 8
ФОРМА ПАСПОРТА ГОТОВНОСТИ ДОМА
К ЭКСПЛУАТАЦИИ В ЗИМНИХ УСЛОВИЯХ
город _______________ район _________________________
ПАСПОРТ
ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
НАЗНАЧЕНИЯ К РАБОТЕ В ЗИМНИХ УСЛОВИЯХ
адрес ________________________________________________________
принадлежность объекта _______________________________________
________________200___ г.
I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1. Назначение объекта (жилое, промышленное,
ремонтно-эксплуатационное, административное) _____________________
2. Год постройки _____________________________________________
3. Характеристика объекта:
- износ в % _______ этажность_________ подъездов _____________
- наличие подвалов, цокольных этажей, кв.м, общей площади ____
- количество квартир ___________________________________ (шт.)
- общая полезная площадь объекта ______________________(кв. м)
- жилая площадь ______________________________________(кв. м)
- нежилая площадь _______________________________, в том числе
- под производственные нужды __________________________(кв. м)
4. Характеристика инженерного оборудования, механизмов (их
количество) ______________________________________________________
__________________________________________________________________
5. Источники:
- теплоснабжения _____________________________________________
- газоснабжения ______________________________________________
- твердого и жидкого топлива _________________________________
- энергоснабжения ____________________________________________
- Системы АПЗ и дымоудаления _________________________________
II. РЕЗУЛЬТАТЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА В ЗИМНИХ
УСЛОВИЯХ ПРОШЕДШЕГО 200___ Г.
----T----------------------T--------T------------T----------------
| N |Основные виды неис- | Дата |Причина воз-| Отметка о вы- |
|п/п|правностей (аварий) | |никновения |полненных рабо-|
| |конструктивных элемен-| |неисправно- |тах по ликвида-|
| |тов и инженерного обо-| |стей |ции неисправно-|
| |рудования | |(аварий) |стей (аварий) в|
| | | | |текущем 200__г.|
+---+----------------------+--------+------------+---------------+
| | | | | |
L---+----------------------+--------+------------+----------------
III. ОБЪЕМЫ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ ПО ПОДГОТОВКЕ ОБЪЕКТА
К ЭКСПЛУАТАЦИИ В ЗИМНИХ УСЛОВИЯХ 200___ Г.
----T------------------------T---------T------------T-------------
| N |Виды выполненных работ |Единицы |Всего по |Выполнено |
|п/п|по конструкциям здания |измерения|плану подго-|при |
| |и технологическому и | |товки к зиме|подготовке к|
| |инженерному оборудова- | | |зиме |
| |нию | | | |
+---+------------------------+---------+------------+------------+
| 1 |Объем работ | | | |
+---+------------------------+---------+------------+------------+
| 2 |Ремонт кровли | | | |
+---+------------------------+---------+------------+------------+
| 3 |Ремонт чердачных поме- | | | |
| |щений, в том числе: | | | |
| | - утепление (засыпка) | | | |
| |чердачного перекрытия | | | |
| | - изоляция трубопрово- | | | |
| |дов, вентиляционных ко- | | | |
| |робов и камер, расшири- | | | |
| |тельных баков | | | |
+---+------------------------+---------+------------+------------+
| 4 |Ремонт фасадов, в том | | | |
| |числе: | | | |
| | - ремонт и покраска | | | |
| | - герметизация швов | | | |
| | - ремонт водосточных | | | |
| |труб | | | |
| | - утепление оконных | | | |
| |проемов | | | |
| | - утепление дверных | | | |
| |проемов | | | |
+---+------------------------+---------+------------+------------+
| 5 |Ремонт подвальных поме- | | | |
| |щений, в том числе: | | | |
| | - изоляция трубопрово- | | | |
| |дов | | | |
| | - ремонт дренажных и | | | |
| |водоотводящих устройств | | | |
+---+------------------------+---------+------------+------------+
| 6 |Ремонт покрытий дворовых| | | |
| |территорий, в том числе:| | | |
| | - отмосток | | | |
| | - приямков | | | |
+---+------------------------+---------+------------+------------+
| 7 |Ремонт инженерного обо- | | | |
| |рудования, в том числе: | | | |
| |1) центрального отопле- | | | |
| |ния: | | | |
| | - радиаторов | | | |
| | - трубопроводов | | | |
| | - запорной арматуры | | | |
| | - промывка и опрессовка| | | |
| |2) котельных: | | | |
| | - котлов на газовом | | | |
| |топливе | | | |
| | - то же, на угле | | | |
| | - тепловых пунктов | | | |
| | - элеваторных узлов | | | |
| |3) горячего водоснабже- | | | |
| |ния: | | | |
| | - трубопроводов | | | |
| | - запорной арматуры | | | |
| | - промывка и опрессовка| | | |
| |4) водопровода: | | | |
| | - ремонт и замена арма-| | | |
| |матуры | | | |
| | - ремонт и изоляция | | | |
| |труб | | | |
| |5) канализации: | | | |
| | - ремонт трубопроводов | | | |
| | - ремонт колодцев | | | |
| | - промывка системы | | | |
| |6) электрооборудования: | | | |
| | - световой электропро- | | | |
| |водки | | | |
| | - силовой электропро- | | | |
| |водки | | | |
| | - вводных устройств | | | |
| | - электрощитовых элек- | | | |
| |тродвигателей | | | |
+---+------------------------+---------+------------+------------+
| 8 |Другие работы | | | |
+---+------------------------+---------+------------+------------+
| 9 |Обеспеченность объекта: | | | |
L---+------------------------+---------+------------+-------------
котельных топливом ____________________( указать запас в днях)
_____________________________________________________(тыс. куб. м)
горюче-смазочными материалами и бензином ________(тыс. усл. т)
песко-соляной смесью и химреагентами ____________(тыс. куб. м)
инструментом и инвентарем для зимней уборки территорий _______
_____________________________________________________________(шт.)
IV. РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕРКИ ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА К ЗИМЕ 200___ Г.
Комиссия в составе:
председателя - ответственного руководителя обслуживающего
предприятия ______________________________________________________
членов комиссии:
1. ___________________________________________________________
2. ___________________________________________________________
3. ___________________________________________________________
4. ___________________________________________________________
и т.д.
произвела проверку вышеуказанного объекта и подтверждает, что
данный объект к эксплуатации в зимних условиях подготовлен.
Председатель комиссии: (подпись)
Члены: (подпись)
"___" ________________200___ г.
Разрешаю эксплуатацию данного дома в зимних условиях 200___ г.
Начальник (заместитель) ЖЭО, ЖСК, ведомства и т.д.
Приложение 9
УЧЕТ ОПЛАТЫ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ НАСЕЛЕНИЯ
----T----------------------------T----------T---------T-----------
| N | Вид услуг |Экономиче-| Ставки | Уровень |
|п/п| |ски обос- | оплаты | платежей |
| | |нованный | населе- |населения,|
| | | тариф | нием | % |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
| 1.|Техническое обслуживание | | | |
| |жилья, | | | |
| |руб./кв. м в месяц | | | |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
| 2.|Найм | | | |
| |руб./кв. м в месяц | | | |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
| 3.|Вывоз ТБО | | | |
| |руб./чел. в месяц | | | |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
| 4.|Обслуживание лифтов, | | | |
| |руб./чел. в месяц | | | |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
| 5.|Отопление, | | | |
| |руб./кв. м в месяц | | | |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
| 6.|Горячее водоснабжение, | | | |
| |руб./чел. в месяц | | | |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
| 7.|Водоснабжение | | | |
| |руб./чел. в месяц | | | |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
| 8.|Канализация, | | | |
| |руб./чел. в месяц | | | |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
| 9.|Электроэнергия, | | | |
| |руб./чел. в месяц (по норм.)| | | |
+---+----------------------------+----------+---------+----------+
|10.|Газоснабжение | | | |
| |руб./чел. в месяц (по норм.)| | | |
L---+----------------------------+----------+---------+-----------
Приложение 10
ПОРЯДОК ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА РЕМОНТНЫХ РАБОТ ПРИ
ПРИЕМКЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ПОСЛЕ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА
1. Оценка качества ремонтных работ по законченному текущим
ремонтом жилому зданию производится на основе оценок качества
отдельных видов работ. Перечень видов работ, по которым дается
оценка качества, формируется на базе прил. 5 Правил и норм
технической эксплуатации жилищного фонда.
2. Оценка качества ремонтных работ производится визуально, а
при необходимости, с применением инструментальных методов может
проверяться соблюдение таких установленных параметров, как
геометрические (размеры, отметки, зазоры, допуски),
физико-механические (прочность, плотность, состояние поверхности,
герметичность, влажность, температура) и другие.
3. Качество отдельных видов работ следует оценивать:
отлично - при выполнении работ с особой тщательностью,
характеризующейся тем, что фактические отклонения не превышают 0,8
от предельных отклонений, допускаемых нормативными документами,
техническими условиями или стандартами;
хорошо - при выполнении работ в полном соответствии с
нормативными документами и стандартами и при фактических
отклонениях, соответствующих допускаемым нормативными документами,
техническими условиями или стандартами;
удовлетворительно - при выполнении работ с незначительными
отклонениями от технической документации при условии, что эти
отклонения согласованы с заказчиком и не влияют на прочностные,
эксплуатационные и эстетические качества ремонтируемого жилого
здания.
3.4. Оценка качества ремонтных работ по жилому зданию в целом
с учетом оценок качества отдельных видов работ, предусмотренных
перечнем, сформированным в порядке, изложенном в п. 3.1 настоящего
раздела, должна производиться в зависимости от величины
средневзвешенной арифметической оценки К, определяемой по формуле:
k m n
SUM С + SUM С + SUM С
1 5 1 4 1 3 (10.1)
К = --------------------------- .
16
SUM С
1
где С , С , С - стоимости отдельных видов работ по смете,
5 4 3
уточненной по фактически выполненным объемам работ, получивших
соответственно оценки - "отлично", "хорошо", "удовлетворительно" в
тыс. руб.;
k, m, n - количество отдельных видов работ, получивших
соответствующие оценки;
k + m + n <= 16.
3.5. Оценка качества отдельных видов работ формируется на
основе оценок качества выполнения технологических процессов и
операций (относимых к соответствующим видам работ) по результатам
их промежуточной приемки заказчиком, зафиксированным в актах
промежуточной приемки ремонта отдельных конструкций, инженерного
оборудования и в актах освидетельствования скрытых работ (при
наличии в договоре данного существенного условия). При этом
качество выполнения отдельного вида работ следует оценивать на:
отлично при числе оценок "отлично" за выполнение процессов и
операций, превышающем 50% общего количества оценок, и при
отсутствии оценок "удовлетворительно";
хорошо - при общем числе оценок "хорошо" и "отлично" за
выполнение процессов и операций, составляющем не менее 50% общего
количества оценок;
удовлетворительно - при общем числе оценок "хорошо" и
"отлично" за выполнение процессов и операций, составляющем менее
50% общего количества оценок.
Общая оценка качества выполнения отдельного вида работ не
может быть выше оценки качества завершающего технологического
процесса, имеющего решающее значение для общей оценки качества.
3.6. Приемочная комиссия, исходя из архитектурно-строительных
характеристик жилого здания и с учетом износа основных конструкций
и инженерного оборудования, должна установить наиболее важные виды
работ, имеющие определяющий характер для оценки качества текущего
ремонта по жилому зданию в целом. Оценка качества по жилому зданию
в целом не может быть установлена выше, чем оценка любого из
отдельных видов работ, отнесенных к наиболее важным.
Приемочная комиссия должна проверить правильность оценок
качества отдельных видов работ и в необходимых случаях внести
изменения в оценки качества отдельных видов работ, установленные
заказчиком, и в перечень работ, отнесенных к важным.
3.7. Величина общей оценки К находится в интервале от 3,0 до
5,0 баллов. В зависимости от величины К, рассчитанной по формуле
(10.1), принимаются следующие округленные до целой величины
значения общей оценки:
удовлетворительно - при 3,0 <= К <= 3,5
хорошо - при 3,5 <= К <= 4,5
отлично - при 4,5 <= К <= 5,0
3.8. Оценки качества отдельных видов ремонтных работ и общая
оценка по жилому зданию заносятся в акт приемки дома после
текущего ремонта (варианты формы акта приведены в приложениях 6-8
методических рекомендаций МДС 13-3.2000).
Приложение 11
АКТ ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИИ
О ПРОВЕРКЕ КАЧЕСТВА РАБОТ И УСЛУГ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
__________________________________________________________________
(наименование и адрес предприятия)
"____"___________________200___ г. г. Ростов-на-Дону
Ведущая организация по проверке ______________________________
__________________________________________________________________
(наименование, подчиненность, адрес)
Руководитель проверки ________________________________________
(должность, инициалы, адрес)
Участники проверки ___________________________________________
(должность,наименование организации,
__________________________________________________________________
инициалы, Ф.И.О)
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Представители управляющей компании ___________________________
__________________________________________________________________
(должность,наименование организации, инициалы, Ф.И.О)
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
1. ОЦЕНКА КРИТЕРИЕВ КАЧЕСТВА РАБОТЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
1.1. Проверка технической документации
1.1.1. Лицензия на выполнение работ, оговоренных в договоре на
управление _______________________________________________________
(перечень работ, на осуществление которых
__________________________________________________________________
предоставлено право, дата выдачи и срок действия лицензии,
__________________________________________________________________
наименование организации, выдавшей лицензию)
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
1.1.2. Наличие и состояние технической документации на
находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры _________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
1.1.3. Наличие документации по результатам весеннего и
осеннего осмотров объектов жилищного фонда _______________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
1.1.4. Наличие документации по подготовке жилищного фонда к
сезонной эксплуатации ____________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
1.1.5. Недостатки в организации и осуществлении технического
контроля
1.2. Критерии качества работы с клиентами:
- количество заключенных договоров; __________
- количество жалоб по договорам на обслуживание __________
- количество жалоб на санитарное содержание
и благоустройство __________
- количество жалоб на невыполнение текущего
ремонта __________
- количество расторгнутых договоров __________
- количество жалоб на техобслуживание __________
- количество жалоб на отсутствие воды,
тепло-, электро- и т.д. __________
1.3. Критерии качества работы с клиентами:
- опыт работы организации в сфере эксплуатации
и ремонта жилищного фонда __________
- наличие высшего образования у руководителей
организации и средний стаж работы по
специальности __________
- наличие высшего или среднего специального
образования у специалистов организации и
средний стаж работы __________
1.4. Критерии качества управления:
- количество претензий жилищной инспекции __________
- процент увеличения (уменьшения) доходности
от эксплуатации объектов за период __________
- процент снижения (увеличения) издержек
по управлению объектами недвижимости __________
- средний срок устранения неисправности по услуге __________
2. РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕРКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
1.1. Нарушения, установленные при проверке соответствия
деятельности управляющей компании требованиям правил и норм
технической эксплуатации жилищного фонда__________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
2.2. Причины несоблюдения требований правил и норм технической
эксплуатации жилищного фонда______________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
3. ВЫВОДЫ
1.1. Заключение о соответствии выполняемых работ и оказываемых
услуг требованиям правил и норм технической эксплуатации жилищного
фонда_____________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
2.2. Установить общую оценку качества работы управляющей
компании _________________________________________________________
(отлично, хорошо, удовлетворительно, неудовлетворительно)
3.3. По результатам проверки управляющей компании приняты
меры:
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
4.4. Предложения:_____________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Перечень приложений к акту:
1.____________________________________________________________
2.____________________________________________________________
3.____________________________________________________________
4.____________________________________________________________
5.____________________________________________________________
Акт рассмотрен на техническом совещании управляющей компании
Составлен в _____ экз. и направлен (вручен)
1-й экз.______________________________________________________
2-й экз.______________________________________________________
3-й экз.______________________________________________________
4-й экз.______________________________________________________
5-й экз.______________________________________________________
Руководитель проверки _______________ ________________
(подпись) (Ф.И.О.)
Члены комиссии:
_______________ _______________ _______________ _______________
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)
_______________ _______________ _______________ _______________
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)
_______________ _______________ _______________ _______________
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)
С актом проверки ознакомлен и один экземпляр получил
Руководитель управляющей компании _______________ _______________
(подпись) (Ф.И.О.)
М.П.
Приложение 12
ОЦЕНКА КАЧЕСТВА СОДЕРЖАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Оценку качества содержания объектов жилищного фонда
устанавливают по формуле:
Р + Р + Р + Р + Р
ЛК Ч П ПМ БО
П = -------------------------- , (1)
К N
где Р , Р , Р , Р , Р - показатели качества содержания
ЛК Ч П ПМ БО
объектов жилищного фонда: лестничных клеток, чердаков, подвалов и
технических подполий, придомовой территории, площадок с
мусоросборниками, благоустройства и озеленения;
N - число оцениваемых объектов.
Значение показателя качества каждого из объектов жилищного
фонда определяют в результате осмотра путем сплошной или
выборочной оценки жилых зданий и придомовых территорий. В
результате заполняется карточка (табл. 2) осмотра объектов
жилищного фонда, переданных в доверительное управление.
При проведении оценки показатели измеряются в относительных
величинных или баллах в соответствии с действующими правилами и
нормами:
5 баллов - полное соответствие действующим правилам и нормам
(отличное качество работ или услуг):
4 балла - соответствие по основным параметрам (хорошее
качество);
3 балла - выполнение правил и норм лишь по важнейшим
параметрам (удовлетворительное качество):
0 баллов - полное несоответствие действующим правилам и нормам
(неудовлетворительное качество).
Порядок заполнения и обработки карточки осмотра объектов
жилищного фонда, переданного в доверительное управление.
1. Для каждого осматриваемого жилого здания по выделенным
объектам (лестничные клетки, чердаки, подвалы и технические
подполья, придомовые территории, площадки с мусоросборниками,
благоустройство и озеленение территорий) устанавливают оценки 5,
4, 3, 0 в зависимости от выявленных на нем несоответствий
действующим правилам и нормам.
2. В карточке осмотра фиксируют местоположение (жилое здание)
оцениваемых объектов в зависимости от выставленных им оценок.
3. Показатель качества содержания каждого объекта жилищного
фонда (Р) рассчитывают по формуле:
SUM R х SUM m
i i
Р = -------------------- ,
SUM m
i
где R - оценка качества объектов жилищного фонда (0, 3, 4, 5);
i
SUM m - число объектов, имеющих данную оценку качества.
i
4. По значениям (Р) с использованием формулы 1 рассчитывают
оценку качества содержания объектов жилищного фонда (ПК).
5. Для удобства работы по усмотрению комиссии графа 3 в
карточке осмотра может не заполняться. В этом случае сумма
объектов жилищного фонда, имеющих оценки качества 0, 3, 4, 5
определяется по ведомости дефектов (табл. 1) и затем вносится в
графу 4 карточки осмотра.
Таблица 1
ВЕДОМОСТЬ ДЕФЕКТОВ
-------------------------T------------------------T---------------
|Наименование обнаружен- |Месторасположение (адрес| Примечание |
|ного дефекта (несоответ-|жилого дома), на которых| |
|ствие действующим прави-|обнаружен данный дефект | |
|лам и нормам) | | |
+------------------------+------------------------+--------------+
| | | |
| | | |
L------------------------+------------------------+---------------
Таблица 2
КАРТОЧКА ОСМОТРА ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА,
ПЕРЕДАННОГО В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
_________________________________________
(наименование управляющей компании)
общей площадью ____________ кв. м
---------------T--------T------------T-------T---------T-------------
| Объект | Оценка |Местораспо- | Сумма |Суммарная| Оценка |
|жилищного фон-|качества|ложение объ-|объек- | оценка |качества со-|
|да, N |содержа-|ектов, имею-|тов, |объектов,|держания жи-|
| |ния объ-|щих данную |имеющих|имеющих |лищного фон-|
| |екта, R |оценку каче-|данную |одинако- |да по данно-|
| | i|ства |оценку |вое каче-|му объекту |
| | | |качест-|ство |SUM R x m |
| | | |ва |SUM R x m| i i |
| | | |SUM m | i | ---------- |
| | | | i | | SUM m |
| | | | | | i |
+--------------+--------+------------+-------+---------+------------+
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
+--------------+--------+------------+-------+---------+------------+
|Лестничные | 0 | | | | Р = |
|клетки | 3 | | | | КЛ |
| | 4 | | | | |
| | 5 | | | | |
+--------------+--------+------------+-------+---------+------------+
|Чердаки | 0 | | | | Р = |
| | 3 | | | | Ч |
| | 4 | | | | |
| | 5 | | | | |
+--------------+--------+------------+-------+---------+------------+
|Подвалы и тех-| 0 | | | | Р = |
|нические под- | 3 | | | | П |
|полья | 4 | | | | |
| | 5 | | | | |
+--------------+--------+------------+-------+---------+------------+
|Придомовая | 0 | | | | Р = |
|территория | 3 | | | | ПТ |
| | 4 | | | | |
| | 5 | | | | |
+--------------+--------+------------+-------+---------+------------+
|Площадки с му-| 0 | | | | Р = |
|соросборниками| 3 | | | | ПМ |
| | 4 | | | | |
| | 5 | | | | |
+--------------+--------+------------+-------+---------+------------+
|Благоустрой- | 0 | | | | Р = |
|ство и озеле- | 3 | | | | БО |
|нение | 4 | | | | |
| | 5 | | | | |
L--------------+--------+------------+-------+---------+-------------
Общая оценка содержания объектов жилищного фонда
Р + Р + Р + Р + Р
ЛК Ч П ПМ БО
П = --------------------------
К N
Дата осмотра жилищного фонда Председатель комиссии
"___" ______________200__ г. Члены комиссии
Управляющий делами
администрации города
С.Д.СИНЯКОВА
|
