РОСТОВСКАЯ-НА-ДОНУ ГОРОДСКАЯ ДУМА
РЕШЕНИЕ
от 22 декабря 1998 г. N 149
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ЧАСТИ II ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО
РЕГЛАМЕНТА ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ
(в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы
от 25.12.2003 N 280)
В соответствии с ранее принятым решением от 18.02.98 г. N 68, в
целях урегулирования отношений, возникающих в градостроительной
деятельности, заслушав и обсудив проект части II
Градостроительного регламента города Ростова-на-Дону, городская
Дума решила:
1. Утвердить часть II Градостроительного регламента города
Ростова-на-Дону.
2. Рекомендовать мэру города привести все нормативные акты
администрации города в соответствие с настоящим Градостроительным
регламентом.
3. Поручить администрации города продолжить работу по
разработке и обновлению градорегулирующей документации.
4. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на
постоянную комиссию по градостроительству, экологии, земельным
ресурсам (И.Воронов).
Мэр города
Ростова-на-Дону
М.ЧЕРНЫШЕВ
Приложение
к решению
городской Думы
от 22.12.1998 N 149
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ РЕГЛАМЕНТ (ЧАСТЬ II)
(в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы
от 25.12.2003 N 280)
ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ
Раздел V. ТРЕБОВАНИЯ К ЖИЛОЙ, ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ
ЗАСТРОЙКЕ, ИНЖЕНЕРНОМУ ОБОРУДОВАНИЮ ТЕРРИТОРИЙ,
БЛАГОУСТРОЙСТВУ И ОЗЕЛЕНЕНИЮ ГОРОДА
Статья 47. Порядок застройки и использования территорий города
Застройка и использование территорий города осуществляются в
соответствии с Генеральным планом г. Ростова-на-Дону, утвержденным
Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 марта 1971 года, а
также Схемой территориально-экономического развития города до 2005
года, утвержденной решением городской Думы N 142 от 22 августа
1995 г.
Градостроительная деятельность на территории г. Ростова-на-Дону
осуществляется в строгом соответствии с федеральным
законодательством, законодательством Ростовской области, настоящим
Регламентом, нормами и правилами строительства (СНиПами), с
соблюдением красных линий застройки, установленных в Генеральном
плане, в проектах детальной планировки и проектах застройки, а
также границ земельных участков, отведенных для строительства.
В целях реализации единой муниципальной градостроительной
политики вводится паспортизация всех объектов и сооружений на
территории города с указанием объемно-планировочных, архитектурных
и конструктивных решений, внешнего вида фасадов, их рекламно-
художественного оформления, иных технико-экономических
показателей. Паспорт объекта разрабатывается в составе проектной
документации на строительство новых объектов, а для существующих
объектов составляется Комитетом по архитектуре и
градостроительству.
Статья 48. Требования к застройке жилых районов, микрорайонов
(кварталов)
Застройка жилых зон осуществляется в соответствии с проектами
детальных планировок и проектами застроек.
В жилых зонах выделяются два основных уровня структурной
организации селитебной территории:
жилой район - структурный элемент селитебной территории
площадью не более 250 га, в пределах которого размещаются
несколько микрорайонов (кварталов), а также часть объектов
городского значения;
микрорайон (квартал) - структурный элемент жилой застройки
площадью не более 60 га, не расчлененный магистральными улицами и
дорогами, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия
повседневного пользования с радиусом обслуживания не более 500
метров.
Архитектурно-планировочная структура новых массивов жилой
застройки должна, как правило, соответствовать по своим размерам и
пропорциям исторически сложившейся планировочной структуре
существующей застройки, нести черты преемственности и
последовательного развития градостроительных традиций,
способствовать формированию единого селитебного образования.
Застройка микрорайонов и кварталов должна формироваться жилыми
домами и общественными зданиями вдоль улиц и магистралей, с
осуществлением до начала строительства: устройства дорог,
вертикальной планировки территории, прокладки новых и
переустройства существующих подземных коммуникаций.
При строительстве и реконструкции микрорайонов устанавливается
плотность населения в пределах:
при многоэтажной застройке: максимальная - 450 чел. /га,
минимальная - 220-230 чел. /га (в общегородском центре и районах
реконструкции - 500 чел. /га);
при усадебной застройке: максимальная - 45 чел. /га,
минимальная - 30 чел. /га.
В соответствии с плотностью населения определяется объем
строительства необходимых по нормам объектов социальной
инфраструктуры, в первую очередь - аптек, детских дошкольных
учреждений, школ, магазинов и т.д.
Финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры
обеспечивается инвестором по согласованию с муниципалитетом.
Нормы обеспеченности населения объектами социальной
инфраструктуры разрабатываются и утверждаются городской Думой, в
соответствии с градостроительными нормативами Ростовской области,
а также с учетом потребностей городского сообщества, социально-
экономических и демографических прогнозов.
В микрорайонах должны предусматриваться озеленение и размещение
площадок для отдыха и для хозяйственных целей.
На территории жилых зон при соблюдении нормативных разрывов до
жилой застройки разрешается размещение гаражей для легкового
автотранспорта, принадлежащего гражданам.
Хранение грузового автотранспорта, приравненной к нему другой
техники и легковых автомобилей в количестве более 300 единиц,
находящихся в собственности граждан, должно осуществляться вне
жилых территорий, на специально предусмотренных и оборудованных
участках в производственных и коммунальных зонах.
На участках индивидуальной малоэтажной жилой застройки
разрешается строительство боксовых гаражей при соблюдении
установленных противопожарных и санитарных норм. Как правило, при
установке боксовых гаражей не допускается использование в одном
ряду разнотипных конструкций, отличающихся друг от друга высотой,
формой, габаритами, цветовым решением и отделкой фасадов.
Размещение гаражей боксового типа для постоянного хранения
принадлежащих инвалидам автомобилей разрешается в радиусе, как
правило, не более 200 м от входов в многоэтажные жилые дома.
Строительство гаражей для хранения легковых автомобилей
индивидуальных владельцев на территории микрорайонов и кварталов в
городе осуществляется в виде многоэтажных зданий или подземно-
надземных сооружений. Допускается размещение гаражей в подвалах и
цокольных помещениях жилых домов.
Участки, занятые группами гаражей, должны обустраиваться
подъездными автодорогами с твердым покрытием, должны иметь
декоративное озеленение по внешнему периметру.
Статья 49. Требования к застройке общегородского центра и иных
зон особой градостроительной значимости
В соответствии с Генеральным планом сохраняется исторически
сложившийся общегородской центр как архитектурно-пространственная
композиция, включающая в себя улицы, площади, набережные в
границах: с севера - улица Текучева, с юга - р. Дон, с востока -
Нольная улица и с запада - переулок Гастелло, а также выделяются
иные зоны особой градостроительной значимости, прилегающие к
общегородским магистралям, указанные в приложении N 1 к настоящему
Регламенту.
В этих зонах запрещается, за исключением малых архитектурных
форм, размещение временных объектов в пределах поперечного профиля
(технические полосы для прокладки коммуникаций, тротуары и полосы
зеленых насаждений) магистральных улиц общегородского значения.
Размещение капитальных объектов социально-культурного, бытового
и торгового назначения осуществляется исключительно в соответствии
с постановлениями мэра города при наличии согласованной Комитетом
по архитектуре и градостроительству проектно-сметной документации,
ходатайства главы администрации района и положительного заключения
государственной экологической экспертизы.
В целях реализации Генерального плана в интересах всего
городского сообщества при осуществлении градостроительной
деятельности в указанных зонах могут устанавливаться
дополнительные особенности и ограничения.
Для проведения неотложных восстановительных работ,
реконструкции и модернизации жилой и общественной застройки в
зонах особой градостроительной значимости по представлению
Комитета по архитектуре и градостроительству городской Думой
утверждается перечень кварталов ветхой и аварийной застройки.
Статья 50. Требования к многоэтажной и усадебной застройке
Массовое жилищное строительство должно осуществляться в
комплексе с объектами социального, культурно-бытового
обслуживания, инженерным обеспечением, внешним благоустройством и
озеленением территорий, с использованием, как правило,
индивидуальных проектов, а также рекомендуемых Комитетом по
архитектуре и градостроительству типовых проектов.
Архитектурно-художественный облик жилых и общественных зданий,
оформление их фасадов, выходящих на городские улицы, художественно-
декоративных элементов малых архитектурных форм, благоустройство и
озеленение территорий увязываются с объемно-пространственным
решением прилегающей городской застройки, которая является основой
для формирования неповторимых и своеобразных городских ансамблей.
С этой целью разрешается реконструкция и модернизация
существующего жилого фонда, использование и переоборудование
цокольных и подвальных помещений, осуществление пристроек и
надстроек отдельных зданий.
Вновь возводимые и иные строящиеся жилые дома должны
оборудоваться приборами регулирования, контроля и учета
энергоресурсов и воды, а их ограждающие конструкции должны
соответствовать по теплопроводности требованиям нормативных
документов.
Остекление лоджий и балконов в существующих многоэтажных домах
разрешается администрацией района в соответствии с нормами
противопожарной безопасности.
Этажность проектируемых зданий устанавливается при определении
объемно-пространственной композиции застройки в проектах детальной
планировки жилых районов, проектах планировки и застройки
микрорайонов, кварталов, отдельных планировочных узлов улиц и
проспектов.
Этажность застройки может уточняться проектами, исходя из
конкретных градостроительных условий, показателей плотности жилого
фонда, технических возможностей инженерного оборудования,
нормативов пожарной безопасности и санитарно-гигиенических норм.
Не допускается изменение этажности при строительстве или
реконструкции зданий и сооружений в охранных зонах и зонах
регулирования застройки памятников архитектуры, истории, культуры,
археологии без дополнительного согласования и разрешения Областной
инспекции по охране и эксплуатации памятников истории и культуры.
Первые этажи многоэтажных зданий, выходящих на магистрали,
площади, другие традиционные места массового посещения жителями,
предусматриваются, как правило, для размещения помещений торгово-
бытового или иного назначения, связанного с обслуживанием
населения.
Назначения встроенно-пристроенных помещений определяется
Комитетом по архитектуре и градостроительству по согласованию с
инвестором (заказчиком) в соответствии с Генеральным планом
города, проектами детальных планировок отдельных районов,
проектами застроек кварталов и микрорайонов.
Встроенно-пристроенные объекты социальной инфраструктуры должны
вводиться в эксплуатацию одновременно с вводом основного объекта,
оборудование встроенно-пристроенных помещений, включая специальное
для конкретного вида деятельности, производится за счет средств
заказчика (инвестора), который будет эксплуатировать встроенно-
пристроенное помещение.
В исключительных случаях возможна раздельная сдача жилых домов
и встроенно-пристроенных объектов социальной инфраструктуры. Объем
и качество законченного строительством объекта, оснащение его
инженерным оборудованием, внешнее благоустройство земельного
участка и его озеленение должны соответствовать проектно-сметной
документации.
Собственник обязан обеспечивать соответствие внешнего вида
объекта современным требованиям путем его модернизации -
восстановления или замены элементов облицовки, остекления,
окраски.
В общественных и жилых зданиях следует предусматривать
соответствующие устройства (пандусы, подъемники, поручни) для
пользования инвалидами.
В соответствии с Генеральным планом города в районах
малоэтажной застройки разрешается строительство коттеджей на
участках площадью до 0,1 га, а также блокированной застройки на
участках площадью до 0,2 га.
Застройка территорий садоводческих, огороднических
некоммерческих объединений граждан осуществляется в порядке,
установленном Федеральным Законом "О садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединениях граждан" на основании проекта
организации и застройки территории садоводческого, огороднического
объединения, утвержденного администрацией города.
Статья 51. Требования к промышленной застройке
Новое производственное строительство размещается в
производственных зонах. Промышленные предприятия, вредные в
санитарном и опасные в пожарном отношениях, расположенные в жилых
районах, а также мелкие промышленные, коммунальные предприятия и
склады, размещенные в ветхих неприспособленных помещениях, не
подлежат развитию и при проведении градопланировочных работ для
них резервируются участки в производственных зонах.
Вывод этих предприятий в производственные зоны или за пределы
города производится на основе проектных проработок о невозможности
их сохранения в жилой зоне по градопланировочным, санитарно-
экологическим, противопожарным и другим обоснованиям.
Повышение эффективности использования промышленных территорий
обеспечивается за счет уплотнения, упорядочения размещения
промышленных объектов на территориях промзон, повышения этажности,
использования подземного пространства, сокращения площадей,
занимаемых санитарно-защитными зонами промышленных предприятий,
при соответствующем обосновании и согласовании с Департаментом
Госсанэпиднадзора РФ.
Промышленные предприятия обязаны своими силами и средствами
осуществлять предусмотренные Генеральным планом работы по созданию
санитарно-защитных зон, подъездных дорог, проездов, тротуаров,
охране и уходу за зелеными насаждениями в их санитарно-защитных
зонах, выполнению других мероприятий по благоустройству.
Территории города, прилегающие к линиям железных дорог и
автомагистралям, подлежат благоустройству и озеленению
организациями, в ведении которых находятся полосы отчуждения
указанных сооружений.
Статья 52. Требования к дорожно-транспортному строительству в
городе
Строительство и реконструкция объектов дорожно-транспортной
инфраструктуры (улиц, дорог, площадей, набережных, мостов,
путепроводов, пешеходных и транспортных тоннелей, транспортных
развязок) и линий электротранспорта осуществляются на основе
Генерального плана, Комплексной транспортной схемы развития всех
видов пассажирского транспорта, схем организации движения
транспорта на первоочередной период.
Проекты благоустройства улиц и площадей, а также транспортных
устройств разрабатываются на основе проектов детальной планировки
районов и архитектурно-планировочных заданий (АПЗ) Комитета по
архитектуре и градостроительству города.
При разработке проектов улиц и площадей в их составе
обязательным является раздел подземных коммуникаций. При
реконструкции улиц и площадей предусматривается, если это
необходимо, переустройство подземных инженерных сетей.
При прокладке новых железнодорожных линий на территории города
не допускается пересечение ими в одном уровне городских
магистралей и проездов с интенсивным движением. Существующие в
настоящее время пересечения в одном уровне подлежат ликвидации или
переустройству.
Ширина полосы отчуждения железных дорог в черте города
устанавливается администрацией города по согласованию с Северо-
Кавказской железной дорогой с учетом Генерального плана
применительно к местным условиям.
Статья 53. Требования к инженерному оборудованию
Инженерное оборудование города проектируется и осуществляется
на основании разработанных в соответствии с Генеральным планом
следующих отраслевых схем инженерной инфраструктуры:
- водопроводно-канализационного хозяйства с учетом его
реструктуризации;
- ливневой и дренажной системы;
- газификации города;
- теплоснабжения города, с учетом проведения политики
реструктуризации и сбалансированного развития, централизованных и
локальных систем на основе использования новых технологий;
- телефонизации города;
- энергоснабжения города;
- радиофикации города;
- озеленения города.
Разработка указанных схем осуществляется на срок не более 5 лет
на основе заданий, выдаваемых администрацией города.
Обязательный экземпляр утвержденной в установленном порядке
Отраслевой схемы передается в Комитет по архитектуре и
градостроительству.
Для строительства инженерных сетей города разрабатываются также
следующие виды проектов:
- строительства улицы или площади, в котором одновременно
решаются вопросы размещения инженерных сетей;
- застройки микрорайона или квартала с решением вопросов
присоединения к магистральным сетям и размещения внутриквартальных
сетей;
- строительства отдельного объекта или группы объектов
промышленного или жилищно-гражданского строительства, в котором
решаются вопросы присоединения данного строительства к городским
инженерным сетям;
- строительства отдельной транзитной или магистральной
коммуникации, входящей в отраслевую схему.
Проекты транзитных и магистральных сетей разрабатываются в
соответствии с утвержденными отраслевыми Схемами развития по
техническим условиям эксплуатирующих организаций, согласованным
Комитетом по архитектуре и градостроительству.
Технические условия действительны в течение нормативного срока
проектирования и строительства объекта. Организации, выдавшие
технические условия, несут ответственность в установленном порядке
за их техническую целесообразность и экономическую эффективность.
В технических условиях на инженерное обеспечение
предусматриваются только объемы работ, необходимые для подключения
объектов к существующим инженерным коммуникациям.
Работы по развитию магистральных и внутриквартальных сетей
осуществляют организации-балансодержатели.
Работы по переустройству существующих и прокладке новых
подземных сетей производятся, как правило, до начала или в период
реконструкции проездов, улиц и площадей, а также при выполнении
других работ по благоустройству городских территорий.
При разработке проектов инженерных сетей с пересечением улиц
или площадей способ прокладки - "открытый" или "закрытый" -
принимается по согласованию с Комитетом по архитектуре и
градостроительству города. На улицах, включенных в состав
территорий особой градостроительной значимости, для уменьшения
разрытий должны применяться, как правило, бестраншейные способы
прокладки инженерных сетей.
При отсутствии Отраслевой схемы развития и в случае
необходимости изменения трасс ранее намеченных транзитных или
магистральных сетей проектная организация обязана произвести выбор
вариантов трасс и представить заказчику соответствующие
обоснования оптимального варианта.
Выбор трассы оформляется актом, согласованным с Комитетом по
архитектуре и градостроительству с приложением схемы, подготовку
которых осуществляет по поручению заказчика проектная организация.
При разработке рабочей документации отдельной транзитной или
магистральной коммуникации должен быть учтен проект строительства
или благоустройства улицы, на которой намечена прокладка сети.
При отсутствии проекта на строительство и благоустройство улицы
заказчик данной коммуникации обязан выполнить необходимые
изыскания и заказать проект на строительство улицы.
Строительство сетей и благоустройство улиц разрешается вести
только по утвержденным и согласованным в установленном порядке
проектам, если с момента их разработки прошло не более 2-х лет, в
противном случае все ранее проведенные согласования аннулируются и
проект подлежит повторному согласованию.
Строительство инженерных сетей без оформленного в установленном
порядке разрешения, по несогласованному проекту или без него,
считается самовольным, и в отношении собственника объекта (сетей)
применяются санкции, предусмотренные действующим
законодательством.
При замене непригодной к эксплуатации подземной сети
производится ее извлечение из грунта. При значительной стоимости
работ по извлечению недействующих подземных сетей они могут быть
оставлены в грунте при обязательном выполнении следующих условий:
- все смотровые, контрольные и прочие колодцы должны быть
разобраны и засыпаны песком или щебнем с уплотнением, крышки и
люки колодцев - сняты, на их месте восстановлено дорожное
покрытие;
- все входные и выходные отверстия труб должны быть тщательно
заделаны (во избежание скопления газа).
Работы по строительству, переустройству или капитальному
ремонту подземных сетей, дорог и тротуаров, а также связанные с
разрытием работы по благоустройству территорий производятся в
соответствии с "Организационно-правовым порядком строительства
подземных коммуникаций на территории города Ростова-на-Дону".
Технический надзор за строительством подземных сетей и
сооружений осуществляют:
- заказчик (застройщик, инвестор), имеющий соответствующую
лицензию;
- лицензированная организация по договору с заказчиком.
Запрещается непредусмотренное проектом перемещение подземных
сетей и сооружений без согласования с эксплуатирующей организацией
и Комитетом по архитектуре и градостроительству.
В случае обнаружения при земляных работах сооружений и
коммуникаций, не зафиксированных в проекте, строительная
организация ставит в известность заказчика, который обязан вызвать
на место производства работ представителей проектной и
эксплуатирующей организации, которой принадлежит обнаруженное
сооружение или коммуникация, для внесения изменений в проект и на
планшеты городской геосъемки.
Ввод в эксплуатацию построенных подземных сетей, независимо от
ведомственной принадлежности, производится эксплуатирующими
организациями после окончания всех работ, предусмотренных
проектом, получения от строительной организации исполнительной
документации (чертежей) и приемочного акта.
За ввод инженерных сетей в эксплуатацию без осуществления
исполнительной документации ответственность (в случае повреждения
принадлежащих ей коммуникаций) несет эксплуатирующая организация.
Инженерные сети, построенные застройщиком (инвестором,
заказчиком) за счет собственных средств, передаются
эксплуатирующей организации, при этом взимание с застройщика
(инвестора) дополнительных средств на покрытие эксплуатационных
издержек запрещается.
Статья 54. Требования к благоустройству
Площади, улицы, парки и скверы, рекреационные места у
общественных зданий и промышленных предприятий являются местами
массового пользования и должны обеспечивать "безбарьерную" среду
для всех категорий населения, иметь повышенную степень
долговечности элементов внешнего благоустройства и инженерного
оборудования, допускающую их механическую чистку, уборку и
надлежащее содержание в процессе эксплуатации в летнее и зимнее
время года, обеспечивать проезд уборочной техники.
На всех городских улицах обязательному устройству подлежат
бордюрное обрамление дорог и тротуаров, разметка проезжей части
улиц, устройство пандусов в местах перепада отметок для
обеспечения удобного проезда детских и инвалидных колясок,
размещение мест для отдыха, газонов, опор наружного освещения,
мусоросборников, киосков и торговых лотков, уличной рекламы,
остановочных павильонов городского транспорта и других элементов
уличного дизайна.
Допускается возведение декоративных ограждений территорий
детских дошкольных и школьных учреждений, больниц, культовых
зданий и сооружений, парков, скверов и мест парковки
автотранспорта с обустройством входов и въездов.
Размещение объектов наружной рекламы регламентируется Правилами
размещения и эксплуатации объектов наружной рекламы в городе
Ростове-на-Дону, утверждаемыми мэром города Ростова-на-Дону.
Статья 55. Требования к озеленению
Зеленые насаждения, расположенные в пределах городской черты,
составляют зеленый фонд города и являются особо охраняемыми
элементами ландшафта. Норма площади зеленых насаждений общего
пользования в расчете на одного жителя устанавливается в размере
19,2 кв. м.
Зеленые насаждения в городе должны представлять собой систему
озелененных жилых территорий, участков общественных зданий -
парки, сады, скверы, бульвары, лесопарки и городские леса.
Архитектурно-пространственная организация лесопарков и
городских парков, включая специализированные - зоологический и
ботанический сады, должна предусматривать использование их
территории в научных, культурно-просветительских и рекреационных
целях с выделением заповедной, заповедно-рекреационной,
рекреационной и хозяйственной зон.
Режим особой охраны устанавливается на территории Ботанического
сада РГУ, где запрещается всякая деятельность, не связанная с
выполнением его задач и влекущая за собой нарушение сохранности
флористических объектов.
На территориях городских парков и лесопарков в установленных
Генеральным планом границах запрещается капитальное строительство,
за исключением производства работ по организации дорожно-
тропиночной сети, инженерного оборудования, а также строительства
зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания посетителей,
размещения материально-технической базы организаций, ведущих
работы по уходу за зелеными насаждениями.
Формирование новых объектов озеленения, а также реконструкция
существующих объектов озеленения должны осуществляться по
специальным проектам.
В соответствии с Генеральным планом города и проектом
планировки пригородной зоны предусматривается создание
лесопарковых, зеленых, защитных зон, изъятых из интенсивного
хозяйственного использования с ограниченным режимом
природопользования.
На залесенных участках, предназначенных под различные виды
строительства, вырубка деревьев может производиться в порядке,
установленном Правилами содержания зеленых насаждений в г. Ростове-
на-Дону, утверждаемыми мэром города.
Поврежденные в период строительства зеленые насаждения должны
заменяться равноценными. В реконструируемых кварталах города
существующие зеленые насаждения должны, как правило, сохраняться.
Разрешается пересадка существующих древонасаждений с площадок
строящихся объектов в соответствии с дендропроектами,
разрабатываемыми на основе акта обследования зеленых насаждений на
строительной площадке. При проектировании инженерных сетей вблизи
зеленых насаждений выполняется подеревная съемка всех зеленых
насаждений с толщиной ствола более 5 см, на расстоянии 5 м от оси
коммуникации. Кустарники и саженцы деревьев 2-3-летней посадки
отмечаются отдельно на чертежах и подлежат обязательной пересадке.
Снос зеленых насаждений осуществляется в соответствии с
требованиями "Правил содержания и охраны зеленых насаждений в г.
Ростове-на-Дону", утверждаемыми мэром города.
Раздел VI. ТРЕБОВАНИЯ К РАЗРАБОТКЕ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
Статья 56. Участие лицензированных архитекторов в разработке
градостроительной и проектной документации
В градостроительной деятельности на территории города может
применяться документация, разработанная под руководством либо при
участии юридического или физического лица - архитектора, имеющего
лицензию (далее - лицензированного архитектора), выданную:
- Лицензионным архитектурным центром РФ,
- Лицензионной палатой Ростовской области.
Лицензированный архитектор имеет право на создание предприятия
либо работать в составе проектных институтов, фирм и пр.
Лицензирование юридических лиц на территории города проводится на
основе наличия лицензии у руководителей юридического лица или у
архитектора, состоящего с данным юридическим лицом в трудовых
отношениях и непосредственно ведущим проектирование.
Проектная деятельность на территории города осуществляется в
соответствии с Федеральным Законом РФ "О лицензировании отдельных
видов деятельности". Архитектурная деятельность иностранных
граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на
территории города в соответствии с Федеральным Законом РФ "Об
архитектурной деятельности в Российской Федерации" может
осуществляться только совместно с лицензированным архитектором -
гражданином или юридическим лицом РФ, если иное не предусмотрено
международными договорами РФ.
Архитектор и юридические лица, имеющие лицензию, при
осуществлении архитектурной деятельности на территории города
обязаны соблюдать законодательство Российской Федерации,
Ростовской области и настоящий Градостроительный регламент;
государственные стандарты в области проектирования и
строительства; градостроительные нормативы, строительные,
экологические нормы и правила, обеспечивать страхование
ответственности за возможное причинение вреда третьим лицам.
При несоблюдении указанных требований органы, выдавшие
лицензию, могут временно приостанавливать действие выданной ими
лицензии или аннулировать ее.
Статья 57. Конкурсная основа проектирования
Разработка градостроительной документации, архитектурных
проектов, проектов архитектурно-художественного оформления и
благоустройства на территории города осуществляется, как правило,
на конкурсной основе. Объектами конкурсного проектирования могут
быть:
- планировка и застройка селитебных, производственных и
ландшафтно-рекреационных территорий;
- общественные, жилые здания и сооружения, размещаемые в
общегородском центре и иных зонах особой градостроительной
значимости, на важнейших магистралях и площадях города,
набережных, в охранных зонах памятников истории и культуры;
- промышленные, коммунальные объекты, имеющие важное
градоформирующее значение;
- объекты монументально-декоративного искусства;
- архитектурно-художественное оформление и благоустройство
территории города;
- объекты, проектирование которых на конкурсной основе
определяется требованиями заказчика (инвестора).
Необходимость разработки проектов на конкурсной основе
определяется постановлением (распоряжением) мэра города или
распоряжением главного архитектора города и фиксируется в лотах на
земельных аукционах или в архитектурно-планировочных заданиях
главного архитектора города по согласованию с заказчиком
(инвестором).
Допускается проведение открытых (среди неограниченного круга
участников) или закрытых конкурсов (среди ограниченного круга
участников). В них могут принимать участие организации различных
форм собственности, творческие коллективы и отдельные архитекторы
по рекомендации организаторов конкурса.
Выбор вида конкурса, его программа и условия проведения
устанавливаются заказчиком (инвестором) по согласованию с
Комитетом по архитектуре и градостроительству при участии
общественных профессиональных организаций лицензированных
архитекторов, действующих на территории г. Ростова-на-Дону.
Одновременное проведение открытого и закрытого конкурса по одной
теме не допускается.
Подведение итогов конкурса осуществляется жюри. В состав жюри
включаются лицензированные архитекторы, представитель Областной
инспекции по охране и эксплуатации памятников истории и культуры
(в случае проектирования в охранных зонах памятников истории и
культуры), заказчик (инвестор), а также могут входить
представители администрации города и городской Думы.
Финансирование конкурсов производится за счет средств заказчика
(инвестора), если иное не предусмотрено программой и условиями
конкурса. Итоги конкурса являются обязательными для заказчика
(инвестора).
Статья 58. Участие граждан в обсуждении градостроительных
планов, проектов и решений по вопросам, связанным с использованием
городских территорий
Участие граждан в обсуждении градостроительных планов, проектов
и решений по вопросам, связанным с использованием городских
территорий (далее - участие граждан), осуществляется в порядке,
определяемом Конституцией Российской Федерации, иным действующим
законодательством Российской Федерации и Ростовской области,
Уставом г. Ростова-на-Дону и настоящим Градостроительным
регламентом.
Участие граждан в обсуждении градостроительных планов и
проектов и ознакомление с ними осуществляется непосредственно:
путем проведения социологических опросов, подачи предложений
граждан в письменном виде, обсуждения в средствах массовой
информации, проведения публичных слушаний, демонстрации материалов
на сходах, собраниях или конференциях граждан, а также через
органы территориального общественного самоуправления (ОТОСы) и
иные общественные объединения граждан, действующие на территории
города.
Основные положения проекта Генерального плана города или иного
градостроительного проекта публикуются в официальных изданиях
администрации города.
Участие граждан в обсуждении градостроительных планов и
проектов обеспечивается администрациями города и районов,
заказчиками (инвесторами) и разработчиками проектов реконструкции
территорий, проектов детальной планировки, проектов застройки.
Для информирования граждан разработчик градостроительного
проекта проводит анализ существующей ситуации в целях
предупреждения возможных негативных социальных последствий
осуществления данного градостроительного проекта и разрабатывает
предложения по согласованию механизмов последующей реализации
выявленных социально значимых приоритетов.
Комитет по архитектуре и градостроительству рассматривает
предложения разработчиков и представляет главе администрации
района, органам территориального общественного самоуправления,
иным заинтересованным организациям заключение об особенностях
реализации на территории района социально значимого для города или
района градостроительного проекта.
Публикация и экспозиция основных положений градостроительных
планов и проектов, участие граждан в их обсуждении и проведении
согласительных процедур должны осуществляться заблаговременно в
сроки, достаточные для урегулирования возможных разногласий до
планируемого начала реализации проекта.
При возникновении споров по вопросам реализации
градостроительных планов и проектов мэр города (глава
администрации района) по представлению Комитета по архитектуре и
градостроительству может создать согласительную комиссию,
включающую представителей граждан, заказчика (инвестора), иных
заинтересованных органов. Целью согласительной комиссии является
рассмотрение градостроительных решений, являющихся основанием для
возникновения спора с точки зрения их соответствия требованиям
нормативной документации, предотвращения противозаконных нарушений
имущественных прав граждан и информирования их о мерах по
соблюдению требований нормативных документов.
Решения, принятые по результатам обсуждения градостроительных
планов и проектов, должны учитываться при принятии решений о
проектировании и строительстве объектов, предусмотренных к
осуществлению указанными проектами.
Принятые решения могут быть обжалованы гражданами в Комитет по
архитектуре и градостроительству или в администрацию района
(города), а также в судебном порядке.
Статья 59. Особенности разработки градостроительной и проектной
документации при наличии недвижимых объектов историко-культурного
и природного наследия, памятников истории, культуры, архитектуры и
археологии
Здания, сооружения и иные объекты на территории города,
признанные в установленном порядке памятниками истории,
архитектуры и культуры, являются достоянием городского сообщества,
независимо от их технического состояния, и подлежат сохранению,
ремонту, реставрации и использованию для культурно-просветительных
и иных целей.
Порядок учета, выявления, утверждения, охраны, использования и
реставрации памятников архитектуры, истории и культуры в городе
определяется действующим законодательством.
Разработка проектов на строительство новых, реконструкцию и
капитальный ремонт зданий и сооружений в охранных зонах памятников
истории и культуры допускается только при наличии заключения
Областной инспекции по охране и эксплуатации памятников истории и
культуры.
Предприятия, учреждения и организации, ведущие строительные или
земляные работы, в случае обнаружения на площадке строительства
объектов, имеющих историческую, художественную или иную культурную
ценность, обязаны приостановить работы и сообщить об обнаруженных
объектах в Областную инспекцию по охране и эксплуатации памятников
истории и культуры.
Раздел VII. О РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В ГОРОДЕ РОСТОВЕ-НА-ДОНУ
Статья 60. Нормативная основа регулирования земельных отношений
Регулирование земельных отношений в г. Ростове-на-Дону
осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Гражданским
кодексом РФ, Федеральным Законом "О садоводческих и дачных
некоммерческих объединениях граждан", нормативными актами
Ростовской области и "Положением о регулировании земельных
отношений в городе Ростове-на-Дону", утвержденным решением
городской Думы N 93 от 28 апреля 1998 года.
Статья 61. Порядок использования земельных участков в г.
Ростове-на-Дону
Использование земельных участков на территории города
осуществляется на основе платности, дифференцированной в
зависимости от градостроительной ценности участка, целевого
назначения земельного участка и объекта недвижимости на этом
участке, предусмотренного в градостроительной документации.
Изменение целевого назначения земельного участка и(или) объекта
недвижимости на этом участке допускается только при
соответствующем изменении градостроительной документации,
согласованной с Государственным Комитетом по охране окружающей
среды (Госкомэкологии) г. Ростова-на-Дону и Центром
Госсанэпиднадзора г. Ростова-на-Дону.
Изменение целевого назначения участков, занятых садоводческими
товариществами, и перевод этих участков в состав селитебных земель
города производится в соответствии с Федеральным Законом "О
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан" на основании разрабатываемых Схем организации и застройки
указанных участков, согласованных в установленном порядке.
Статья 62. Изъятие земельных участков в интересах городского
сообщества
Земельный участок может быть изъят у собственника для
муниципальных нужд (в интересах городского сообщества) в порядке и
на условиях, определяемых действующим законодательством.
Изъятие производится с соблюдением принципов предварительного
уведомления собственника, возмездности (включая рыночную стоимость
земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
возмещения убытков, причиненных собственнику изъятием земельного
участка и упущенной выгоды) и возможности предоставления
собственнику равноценного земельного участка взамен изымаемого.
Раздел VIII. УРОВНИ (ТИПЫ) ДОКУМЕНТАЦИИ
ПО ЗАСТРОЙКЕ ГОРОДА
Статья 63. Градостроительная и проектная документация на
застройку города
Градостроительная деятельность на территории города
осуществляется на основе документации 3-х уровней (типов):
Первый уровень - градостроительная документация по
градостроительному планированию развития города - разрабатывается
по заказу, как правило, муниципалитета и включает в себя
Генеральный план, одним из основных разделов которого является
Схема функционального зонирования территорий города. Генеральный
план г. Ростова-на-Дону утверждается городской Думой.
Разработка градостроительной документации для
градостроительного планирования развития города осуществляется в
соответствии со ст. 24 части первой настоящего Градостроительного
регламента.
Разработанная градостроительная документация представляется в
Комитет по архитектуре и градостроительству города в графическом,
машинописном виде или на электронных носителях и подлежит
обязательной регистрации в градостроительном кадастре.
В задании на разработку Генерального плана указывается
обязательный перечень организаций, с которыми Генеральный план
согласовывается (в том числе организаций, интересы которых
затрагиваются при трансформации территории), и надзорных служб,
осуществляющих экспертизу Генерального плана. Список организаций,
с которыми градостроительная документация согласовывается,
устанавливается Комитетом по архитектуре и градостроительству при
подготовке задания на разработку градостроительной документации.
Генеральный план в обязательном порядке подлежит
государственной экологической и санитарно-гигиенической
экспертизам.
На основании решений Генерального плана ведется разработка
градостроительной документации по застройке города.
Второй уровень - градостроительная документация по застройке
города включает в себя:
- проект детальной планировки общегородского центра,
селитебного, селитебно-промышленного района или промышленной зоны;
- проект застройки микрорайона, квартала, жилой группы;
- проект организации и застройки садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединений граждан, который
разрабатывается в соответствии с федеральным законодательством и
законодательством Ростовской области.
Градостроительная документация по застройке города подлежит
утверждению администрацией города по представлению Комитета по
архитектуре и градостроительству, при согласовании со всеми
заинтересованными организациями и положительном заключении
надзорных инстанций.
Третий уровень - проектная документация для строительства
конкретных объектов.
Разработка проектной документации на строительство предприятий,
зданий и сооружений на территории осуществляется в соответствии со
ст. 43 Градостроительного регламента, на основе утвержденной
градостроительной документации по застройке города. Все
предплановые, предпроектные и проектные материалы по объектам и
мероприятиям, намечаемым к реализации на территории города,
подлежат государственной экологической экспертизе в соответствии с
Федеральным Законом РФ "Об экологической экспертизе".
Статья 64. Проект детальной планировки
Проект детальной планировки устанавливает: красные линии,
границы зон регулирования застройки и использования земель;
санитарных зон; функциональное и строительное зонирование;
социально необходимый состав и размещение объектов культурно-
бытового и коммунального обслуживания населения; размещение
промышленно-коммунальных объектов; организацию транспортного
обслуживания; трассы магистральных инженерных коммуникаций;
поперечные профили улиц, мероприятия по инженерной подготовке
территории, благоустройству и охране окружающей среды.
Проект детальной планировки содержит предложения по
пространственным и композиционным решениям с учетом границ
территорий федеральной, областной, муниципальной и иных форм
собственности, режиму использования зон охраны памятников истории
и культуры, ландшафта, сохранению, расширению или реконструкции,
выводу или перебазированию, новому строительству предприятий.
Расчетный срок реализации ПДП - 10-15 лет.
Содержание и состав пояснительной записки и графической
документации проекта детальной планировки приведены в Инструкции о
составе, порядке разработки, согласования и утверждения
градостроительной документации, утвержденной Постановлением
Госстроя РФ N 18-58 от 22.12.1993 г. (РДС-30-201-93) и в
нормативных документах Ростовской области и города.
Статья 65. Проект застройки микрорайона (квартала)
Проект застройки микрорайона (квартала) разрабатывается в
пределах красных линий проектируемой территории и определяет:
композиционное решение архитектурных комплексов, пообъектные
границы земельных участков зданий и сооружений государственной,
муниципальной и индивидуальной собственности (в том числе
проектируемые), типы зданий и сооружений, очередность их
строительства или реконструкции, функциональное использование,
социально необходимый состав и размещение объектов культурно-
бытового обслуживания, инженерное оборудование, инженерную
подготовку и благоустройство территории, организацию транспортного
обслуживания и принципы пешеходного движения с учетом обеспечения
"безбарьерной" среды для маломобильных групп населения, порядок
организации и сметную стоимость строительства.
Проект застройки (ПЗ) разрабатывается на территории новых или
реконструируемых микрорайонов (кварталов) жилой застройки, научно-
исследовательских, учебных, медицинских, рекреационных, спортивных
комплексов, градостроительных ансамблей и иных планировочных
элементов города.
Все проекты детальной планировки, застройки и реконструкции в
пределах зон охраны памятников подлежат согласованию с Областной
инспекцией по охране и эксплуатации памятников истории и культуры
на всех стадиях проектирования.
Содержание и состав пояснительной записки и графической
документации проекта застройки приведены в Инструкции о составе,
порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной
документации, утвержденной Постановлением Госстроя РФ N 18-58 от
22.12.93 г. (РДС-30-201-93).
Статья 66. Другие виды градостроительной документации по
застройке города
При отсутствии утвержденного проекта детальной планировки
градостроительная документация для застройки разрабатывается в
составе эскизного проекта застройки (градостроительной концепции
застройки).
Эскизный проект застройки (градостроительная концепция)
разрабатывается для выбора композиционного решения микрорайона
(квартала, градостроительного ансамбля).
Градостроительная концепция эскизного проекта должна содержать
результаты комплексных научно-проектных исследований по
градостроительному развитию с конкретизацией основных положений
Генерального плана города для планировочного (административного)
района и материалы, раскрывающие архитектурно-пространственный
замысел концепции застройки.
Содержание и состав пояснительной записки и градостроительной
документации для эскизного проекта (градостроительной концепции)
устанавливается главным архитектором города.
Раздел IХ. ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА НА ТЕРРИТОРИИ Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ
Статья 67. Этапы подготовки проектно-сметной документации и
создания объектов строительства
Вопросы предоставления (приобретения) земельных участков под
строительство в г. Ростове-на-Дону регулируются Земельным кодексом
РФ, Гражданским кодексом РФ, нормативными актами Ростовской
области и "Положением о регулировании земельных отношений в городе
Ростове-на-Дону", утвержденным решением городской Думы N 93 от 28
апреля 1998 года.
На ранее предоставленном (приобретенном) земельном участке,
правовые документы на который заказчиком (инвестором) оформлены в
установленном порядке, создание объектов строительства
осуществляется в три этапа в соответствии с приложением N 2:
Первый этап - предпроектная стадия, на которой определяются
цели инвестирования:
- назначение и мощность объекта строительства с учетом
принципиальных требований и условий заказчика (инвестора);
- строительство нового объекта, реконструкция, модернизация
существующего с изменением архитектурно-планировочных
конструктивных решений или изменением целевого назначения объекта;
- реконструкция существующего объекта без изменения
архитектурно-планировочных, конструктивных решений и целевого
назначения объекта.
На предпроектной стадии осуществляется выбор вариантов по
принципиальным градостроительным, объемно-планировочным и
композиционным вопросам для принятия решений о целесообразности
последующих этапов проектирования. Данный этап регламентирует
действия субъектов градостроительной деятельности с момента подачи
заявления (декларации) застройщиком (инвестором) до момента выдачи
распоряжения главного архитектора города о разрешении проведения
проектных работ.
Второй этап - разработка заказчиком (инвестором) проектной
документации на основе обоснований инвестиций или предпроектных
предложений в форме эскиза застройки, ее согласование, экспертиза
и получение разрешения на строительство. Данный этап
регламентирует действия субъектов градостроительной деятельности с
момента выдачи разрешения главного архитектора города на
проведение проектных работ до утверждения проектной документации
заказчиком (инвестором) и получения разрешения на строительство.
Третий этап - строительство и приемка объекта в эксплуатацию.
Раздел Х. I ЭТАП СТРОИТЕЛЬСТВА - ПРЕДПРОЕКТНАЯ СТАДИЯ
Статья 68. Разработка обоснований инвестиций в строительство
и(или) предпроектных предложений в форме эскиза застройки
Застройщик (инвестор) предполагаемого строительством объекта
недвижимости обращается в Комитет по архитектуре и
градостроительству города с заявлением (декларацией) о разрешении
на имеющемся (ранее предоставленном или приобретенном) земельном
участке строительства (капитального ремонта или реконструкции
здания (сооружения, строения) с приложением следующих документов -
исходно-разрешительной документации:
1) Свидетельство о государственной регистрации имущественных
прав на объект недвижимости;
2) правовые документы на имеющийся земельный участок;
3) другие акты о правах на недвижимое имущество, выданные до
введения в действие Федерального Закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от
21.07.1997 г. N 122-ФЗ;
4) учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями
(для юридического лица);
5) заключение Областной инспекции по охране и эксплуатации
памятников истории и культуры об ограничениях и регламентах
возможных изменений (преобразований) объекта недвижимости,
относящегося к памятникам истории и культуры, или его расположении
в пределах охранных зон, зон регулирования застройки или
охраняемого ландшафта (в случае необходимости);
6) задание на разработку проектной документации в произвольной
форме о целях инвестирования, предполагаемых параметрах будущего
объекта;
7) ситуационный план участка (представляется Комитетом по
архитектуре и градостроительству);
8) геодезическая съемка участка в масштабе 1:2000 или 1:500
(представляется Комитетом по архитектуре и градостроительству).
Заявление (декларация) с приложениями направляется
председателем Комитета по архитектуре и градостроительству в
соответствующие отделы комитета для исполнения, которые в 10-
дневный срок рассматривают поступившее заявление (декларацию) с
учетом имеющейся градостроительной и правовой документации.
В зависимости от технической сложности предполагаемого
строительством объекта, его градоформирующего значения Комитет по
архитектуре и градостроительству выдает заказчику (инвестору)
задание на разработку:
- Обоснований инвестиций - для намечаемого строительства
уникальных общественных зданий, имеющих важное градоформирующее
значение, технически сложных объектов жилищно-гражданского
строительства; микрорайонов, жилых кварталов, жилых групп и
промышленно-складского строительства.
- Предпроектных предложений в форме эскиза застройки - для всех
остальных видов объектов строительства, капитального ремонта или
реконструкции, не связанных с изменением их габаритов,
функционального назначения, не влекущих за собой изменений
архитектурного облика и не затрагивающих характеристик надежности
и безопасности объектов.
Обоснования инвестиций определяют: цели инвестирования,
назначение и мощности (вместимости) объекта строительства, район
размещения объекта с учетом условий заказчика (инвестора) и
принципиальные градостроительные, объемно-планировочные решения,
обосновывают необходимость инвестиций в строительство и должны
содержать:
- копии правовых документов на земельный участок и имеющиеся на
нем объекты недвижимости;
- мощность объекта, номенклатуру продукции (для промышленных
объектов);
- основные технологические решения (для промышленных объектов);
- обеспечение объекта потребляемыми ресурсами (вода, отвод
стоков, электроэнергия, теплоснабжение и т. д.);
- основные строительные и объемно-планировочные решения;
- оценку воздействия объекта на окружающую среду;
- показатели обеспеченности кадрами и их социального
обустройства;
- показатели эффективности инвестиций;
- выводы и предложения.
К обоснованиям инвестиций прилагаются документы согласований и
графические материалы - ситуационный план, топосъемка в масштабе
1:2000 или 1:500, схемы, чертежи, демонстрационные материалы и
т.д.
Обоснования инвестиций служат основанием для принятия решения о
хозяйственной необходимости, технической возможности,
коммерческой, экономической и социальной целесообразности
инвестиций в строительство и выполнения проектно-изыскательских
работ.
Порядок разработки, согласования, утверждения и состав
обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и
сооружений регламентируется Сводом Правил 11-101-95, утвержденным
Постановлением Минстроя РФ N 18-63 от 30.06.95 г.
После представления в Комитет по архитектуре и
градостроительству обоснований инвестиций или предпроектных
предложений (эскиза застройки) Заказчик получает согласования
городских служб и заключения следующих организаций:
- Государственного комитета по охране окружающей среды
(Госкомэкологии) города Ростова-на-Дону об условиях
природопользования по намечаемым решениям в части соблюдения
(ограничения) требований по охране окружающей среды, рациональному
использованию природных ресурсов, определения лимитов средств на
природопользование;
- Центра Госсанэпидандзора города Ростова-на-Дону об условиях
по выполнению гигиенических и противоэпидемических мероприятий,
санитарных правил и нормативов.
При необходимости, в зависимости от местоположения
предполагаемого строительством объекта, его технической сложности,
градоформирующего значения и других критериев по указанию главного
архитектора города заказчик (инвестор) дополнительно согласовывает
проектные материалы с:
- Государственной инспекцией безопасности дорожного движения
(ГИБДД);
- Управлением государственной противопожарной службы для
заключения (предварительного согласования) об условиях по
выполнению правил пожарной безопасности;
- Управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайных
ситуаций.
Надзорные органы выдают заказчику (инвестору) заключения в
течение 14 рабочих дней.
Оплата указанных работ производится в установленном действующим
законодательством порядке по расценкам, утвержденным
администрацией города.
Обоснования инвестиций или предпроектные предложения технически
сложных, градостроительно значимых объектов направляются главным
архитектором города на рассмотрение Инженерно-градостроительного
Совета. При одобрении обоснований инвестиций Инженерно-
градостроительным Советом заказчику (инвестору) выдается Протокол
об одобрении обоснований инвестиций в строительство
(реконструкцию) объекта и распоряжение главного архитектора города
о разрешении проектных работ на участке, предоставленном в
установленном порядке землепользователю.
Подписанное главным архитектором города распоряжение в 3-
дневный срок направляется адресатам согласно списку рассылки.
На объекты капитального ремонта или реконструкции, не связанные
с изменением их габаритов, функционального назначения, не влекущие
за собой изменений архитектурного облика и не затрагивающие
характеристик надежности и безопасности объектов, разработка
обоснований инвестиций в строительство не требуется. В таких
случаях готовится распоряжение главного архитектора города о
разрешении проведения проектных работ.
На основании изданного распоряжения разрабатывается
архитектурно-планировочное задание застройщику (инвестору) на
проектирование объекта. Архитектурно-планировочное задание должно
содержать положения утвержденной градостроительной документации,
обязательные экологические, санитарно-гигиенические,
противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по
охране памятников истории и культуры, указания на строительство в
особых условиях, требования к соблюдению прав граждан и
юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного
строительства. Архитектурно-планировочное задание подписывает
главный архитектор города.
При разработке обоснований инвестиций или предпроектных
предложений заказчик (инвестор) может поручить лицензированной
проектной организации либо Комитету по архитектуре и
градостроительству, получение технических условий и согласований
городских служб на договорной основе. В этом случае срок получения
технических условий и согласований ограничивается 45 днями.
Заказчику (инвестору) выдается градостроительный паспорт участка
(объекта) в соответствии с приложением N 3 к настоящим Правилам
застройки.
Раздел ХI. II ЭТАП СТРОИТЕЛЬСТВА - РАЗРАБОТКА,
СОГЛАСОВАНИЕ, ЭКСПЕРТИЗА, УТВЕРЖДЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ
ДОКУМЕНТАЦИИ И ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
Статья 69. Разработка проектной документации на строительство
объектов
Заказчик (инвестор) намечаемого строительства по согласованию с
Комитетом по архитектуре и градостроительству может выбрать в
зависимости от сложности, градостроительной значимости и других
параметров объекта одно из следующих сочетаний стадий
проектирования:
а) технико-экономическое обоснование (ТЭО), проект, рабочая
документация;
б) рабочий проект (с утверждаемой частью);
в) ТЭО и рабочая документация.
Незначительные по объему и сложности объекты, привязки типовых
проектов (кроме жилых многоэтажных домов) могут проектироваться в
одну стадию. В этом случае для согласований представляется ТЭО и
рабочая документация.
Состав и содержание графических и демонстрационных материалов
по стадиям проектирования должны соответствовать СНиПу 11-01-95
"Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и
составе проектной документации на строительство предприятий,
зданий и сооружений", утвержденному Минстроем РФ 01.07.95 г.
Разработка проекта жилого дома для строительства гражданином в
некоммерческих целях в соответствии с постановлением главы
администрации Ростовской области "О мерах по упорядочению
индивидуального жилищного строительства, обеспечению ведения
регистра строящихся жилых домов и регистрации прав собственности
на объекты незавершенного жилищного строительства на территории
Ростовской области" может осуществляться в сокращенном виде в
соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора
района, согласованным с главным архитектором города при
строительстве на участке, размещенном в зонах особой
градостроительной значимости, указанных в приложении N 1.
Разработка проектов на строительство новых, реконструкцию и
капитальный ремонт существующих зданий и сооружений в охранных
зонах памятников истории и культуры допускается только при наличии
заключения Областной инспекции по охране и эксплуатации памятников
истории и культуры об ограничениях и регламентах возможных
изменений (преобразований) объекта недвижимости, относящегося к
памятникам истории и культуры, или его расположении в пределах
охранных зон, зон регулирования застройки или охраняемого
ландшафта.
Пакет исходно-разрешительной документации по усмотрению
заказчика (инвестора) может быть поручен для формирования на
договорной (контрактной) основе Комитету по архитектуре и
градостроительству города, другим организациям, имеющим
соответствующие лицензии на проектирование объектов.
Статья 70. Согласование проектной документации
Заказчик (собственник) после разработки проектной документации
(в составе, определенном архитектурно-планировочным заданием)
представляет ее на согласование в Комитет по архитектуре и
градостроительству. Одновременно проектная документация по
строительству подлежит согласованию с городскими службами,
отвечающими за безопасное функционирование городских систем и
сооружений.
Проектную документацию для строительства в обязательном порядке
согласовывают:
1. Управление Государственной противопожарной службы;
2. Центр Госсанэпиднадзора города Ростова-на-Дону.
При необходимости, в зависимости от местоположения
предполагаемого строительством объекта, его технической сложности,
градоформирующего значения и других критериев по указанию главного
архитектора города заказчик (инвестор) дополнительно согласовывает
проектную документацию с:
3. Областной инспекцией по охране и эксплуатации памятников
истории и культуры;
4. Управлением по делам ГО и ЧС г. Ростова-на-Дону;
5. Государственной инспекцией безопасности дорожного движения
(ГИБДД);
6. землепользователями (организациями и предприятиями -
владельцами, арендаторами в пределах проектируемой территории).
Проектная документация на строительство индивидуального жилого
дома, осуществляемое физическим лицом не для коммерческих целей,
согласовывается архитектором района. Необходимость согласования
этой документации с контрольно-надзорными органами (кроме
обязательного проведения государственной экологической экспертизы)
устанавливается архитектором района или города при строительстве в
зонах особой градостроительной значимости.
Комитет по архитектуре и градостроительству в течение 20 дней
рассматривает представленную проектную документацию на предмет
соответствия архитектурно-планировочному заданию.
Все необходимые согласования проводятся контрольно-надзорными
органами и Комитетом по архитектуре и градостроительству
одновременно в срок не более 20 дней.
Проведенные согласования проектной документации для
капитального строительства действительны в течение двух лет, кроме
особо оговоренных случаев организациями, выдавшими технические
условия.
Проекты, по которым строительство не начато в указанный срок,
подлежат повторному согласованию.
Комитет по архитектуре и градостроительству выдает Заказчику
заключение по проектной документации, на основании которого
Заказчик обращается в Государственную вневедомственную экспертизу
для проведения экспертизы проекта.
Заказчик (инвестор, собственник) представляет в Комитет по
архитектуре и градостроительству сводное заключение
Государственной вневедомственной и экологической экспертиз по
проектной документации на строительство (реконструкцию,
капитальный ремонт) объекта недвижимости.
Комитет по архитектуре и градостроительству в 10-дневный срок
готовит проект распоряжения главного архитектора города о
разрешении строительства (реконструкции), который визируют:
- заказчик (инвестор) собственник объекта недвижимости;
- юридический отдел администрации города;
- Комитет по земельным ресурсам и землеустройству;
- Департамент строительства и перспективного развития города.
Все подготовленные в Комитете по архитектуре и
градостроительству документы с внутренними визами сотрудников
Комитета, поступившими документами Заказчика, включая проектную и
градостроительную документацию, заключениями городских служб
формируются в отдельное депо и хранятся в архиве Комитета, а также
заносятся в Градостроительный кадастр в соответствии с положением
о Градостроительном кадастре и настоящими Правилами.
Статья 71. Государственная вневедомственная экспертиза и
государственная экологическая экспертиза проектов строительства
Государственной вневедомственной экспертизе подлежат проекты на
строительство объектов I и II уровня ответственности в
соответствии с ГОСТом 27751-88 "Надежность строительных
конструкций и оснований. Основные положения по расчету" (с
изменением N 1, внесенным Постановлением Госкомитета по вопросам
архитектуры и строительства N 18-54 от 21.12.93 г.) независимо от
источников финансирования, форм собственности и принадлежности.
При проведении экспертизы устанавливаются: соблюдение норм
природопользования, степень воздействия намечаемых проектных
решений на окружающую природную среду; наличие мероприятий для
предотвращения негативного влияния хозяйственной деятельности на
экосистему и снижения его до уровня, регламентированного
нормативными документами по охране окружающей природной среды.
При экспертизе проектов также проверяется:
- соответствие принятых проектных решений обоснованию
инвестиций в строительство объекта, а также исходным данным,
техническим условиям и требованиям, выданным заинтересованными
организациями и службами при согласовании места размещения
объекта;
- наличие необходимых согласований проекта с соответствующими
органами государственного надзора;
- оценка воздействия на окружающую среду;
- достаточность и эффективность технических решений и
мероприятий по охране окружающей природной среды, предупреждению
аварийных ситуаций и ликвидации их последствий;
- обеспечение безопасности эксплуатации объекта и соблюдение
норм и правил взрывопожарной безопасности;
- соблюдение норм и правил по охране труда, технике
безопасности и санитарным требованиям и пр.;
- соблюдение норм и правил в части обеспечения безопасности
дорожного движения (при необходимости).
При государственной экологической экспертизе проектов
устанавливается соответствие намечаемой хозяйственной или иной
деятельности экологическим требованиям и определение допустимости
реализации объекта в целях предупреждения возможных
неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую среду
и связанных с ним социальных, экономических и иных последствий
реализации объекта экологической экспертизы.
Государственная экологическая экспертиза является обязательной
мерой, способствующей охране окружающей природной среды.
Экологическая экспертиза проводится до принятия проектных решений
по строительству объектов, осуществление которых может оказать
вредное воздействие на окружающую природную среду и в процессе
проектирования и строительства осуществляется мониторинг принятых
проектных решений.
Государственная вневедомственная экспертиза проектов
строительства осуществляется, как правило, комплексно с
государственной экологической экспертизой. Экспертное заключение
по проекту либо по одному из разделов проекта является основанием
для выдачи Комитетом по архитектуре и градостроительству
разрешений на строительство.
При непредставлении проекта на экспертизу в течение 6-ти
месяцев после его разработки заказчик (инвестор) обязан обеспечить
проверку проектной документации на соответствие действующим
нормативам.
После выхода распоряжения главного архитектора города о
строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) объекта
недвижимости заказчик (инвестор) утверждает проектную документацию
и обращается в Инспекцию Госархстройнадзора за получением
разрешения на производство строительно-монтажных работ.
Раздел ХII. III ЭТАП СТРОИТЕЛЬСТВА -
СТРОИТЕЛЬСТВО И ПРИЕМКА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
Статья 72. Нормативная основа выдачи разрешений на производство
строительно-монтажных работ и приемки в эксплуатацию объектов
Выдача разрешений на производство строительно-монтажных работ и
приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов
осуществляются в соответствии с Положением о Государственном
архитектурно-строительном надзоре РФ, Примерным положением о
порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных
работ, постановлением главы администрации Ростовской области "О
порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных
работ на территории области", Положением о приемке законченных
строительством объектов на территории Ростовской области,
Положением об Областной инспекции по охране и эксплуатации
памятников истории и культуры при Департаменте культуры и
искусства администрации Ростовской области, СНиПом 3.01.04-87
"Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Основные положения" и "Временным положением по приемке законченных
строительством объектов".
Настоящий порядок распространяется на объекты строительства
производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм
собственности, включая реконструкцию, расширение и техническое
перевооружение объектов.
Статья 73. Разрешение на производство строительно-монтажных
работ
Разрешение на производство строительно-монтажных работ -
документ, удостоверяющий право субъекта градостроительной
деятельности осуществить застройку земельного участка,
строительство или реконструкцию здания, строения и(или)
сооружения, благоустройство территории.
По объектам жилищно-гражданского и производственного назначения
разрешение на выполнение строительно-монтажных работ
подразделяется на два вида:
- разрешение на выполнение всех строительно-монтажных работ по
объекту;
- разрешение на выполнение отдельных видов строительно-
монтажных работ - подготовительные работы, земляные работы по
устройству котлованов, прокладке коммуникаций, устройству
фундаментов. Разрешение на производство строительно-монтажных
работ по объектам жилищно-гражданского и производственного
назначения от имени администрации города выдается начальником
Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора по
г. Ростову-на-Дону, а по объектам, относящимся к компетенции
органов архитектуры административных районов города
(индивидуальное жилищное строительство) - районным архитектором, в
порядке, установленном нормативно-правовыми актами Ростовской
области и настоящими Правилами. При производстве строительно-
монтажных работ подрядчик обязан иметь лицензию на право
производства работ данного вида.
Разрешение на производство строительно-монтажных работ выдается
на срок не более чем три года и может быть продлено на основании
заявления заказчика (инвестора) в установленном порядке.
Разрешение на производство строительно-монтажных работ не
требуется, если работы, связанные с изменением объекта
недвижимости, не затрагивают характеристик прочности, надежности и
устойчивости зданий, строений и сооружений.
Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора
или архитектор района вправе отказать заявителю в выдаче или
повторной регистрации разрешения на строительство в случаях:
- несоответствия проектной документации разрешенному
использованию земельного участка;
- несоответствия проектной документации строительным нормам и
правилам.
При переходе прав собственности на объекты недвижимости
действие разрешения на их строительство сохраняется, но подлежит
повторной регистрации в Инспекции Госархстройнадзора или у
районного архитектора.
Контроль за соответствием осуществляемых строительно-монтажных
работ строительным нормам и правилам на строительстве объектов
недвижимости осуществляет Инспекция Госархстройнадзора по г.
Ростову-на-Дону и соответствующие органы архитектуры.
Статья 74. Порядок выдачи разрешений на выполнение строительно-
монтажных работ по реконструкции зданий - памятников истории и
культуры
Настоящий порядок определяет основные требования, предъявляемые
к субъектам градостроительной деятельности на территории города
Ростова-на-Дону при выдаче разрешений на реконструкцию
(восстановление) зданий - памятников истории и культуры (далее -
объект). Под реконструкцией объекта следует понимать комплекс
строительно-монтажных и организационно-технических мероприятий,
связанных с вопросами прочности и несущей способности
конструктивных элементов зданий и сооружений, изменением
конструктивной схемы здания, восстановлением (воссозданием) ранее
разрушенных зданий и сооружений, частичная разборка ранее
надстроенных зданий и сооружений с целью восстановления их
исторического облика (объема).
Разрешение на реконструкцию объекта выдается Инспекцией
Государственного архитектурно-строительного надзора по г. Ростову-
на-Дону. Разрешения на реконструкцию объекта подразделяются на два
вида:
- разрешение на выполнение всех работ по реконструкции объекта;
- разрешение на выполнение отдельных видов работ по
реконструкции объекта.
Срок действия разрешения устанавливается Инспекцией
Госархстройнадзора, исходя из периода времени, необходимого для
реконструкции объекта или выполнения отдельных видов работ.
По истечении срока действия разрешения заказчик (инвестор)
обязан продлить его в Инспекции Госархстройнадзора в недельный
срок.
Разрешение подлежит продлению также в случае, если в течение
одного года со дня выдачи разрешения выполнение работ по
реконструкции объекта не началось.
При передаче права на реконструкцию объекта другому заказчику,
изменении организационно-правовой формы предприятия-заказчика или
передаче подряда на реконструкцию объекта другой строительной
организации, разрешение подлежит перерегистрации в Инспекции
Госархстройнадзора в трехнедельный срок. Разрешения на ремонтно-
реставрационные виды работ выдаются Областной инспекцией по охране
и эксплуатации памятников истории и культуры в соответствии с
"Положением о порядке выдачи разрешений на изучение недвижимых
памятников, проведения работ по реставрации, консервации и
ремонту".
Статья 75. Перечень документов и материалов, представляемых
заказчиком для получения разрешения на реконструкцию зданий -
памятников истории и культуры
Для получения разрешения на выполнение всех работ по
реконструкции объекта заказчик представляет в Инспекцию
Госархстройнадзора следующие документы и материалы:
- заявление заказчика (инвестора) о выдаче разрешения (по
установленной форме);
- копии правовых документов на земельный участок, на котором
расположен объект;
- заключение вневедомственной экспертизы и заключение Областной
инспекции по охране и эксплуатации памятников истории и культуры
по проекту реконструкции объекта в соответствии с действующим
законодательством;
- проектную документацию в полном объеме с заключением главного
архитектора города;
- лицензии на право выполнения строительно-монтажных и
проектных работ по объектам - памятникам истории и культуры;
- стройгенплан;
- основные технико-экономические показатели по проекту (по
установленной форме), заверенные автором проекта;
- договор с Областной инспекцией по охране и эксплуатации
памятников истории и культуры на осуществление государственного
контроля за производством работ по реконструкции объекта;
- приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении
на период строительства объекта лиц, осуществляющих технический,
авторский надзор, а также ответственного производителя работ;
- подписка технического надзора и производителя работ;
- заполненный и зарегистрированный журнал производства работ;
- технические условия на подключение к инженерным сетям (при
наличии);
- сводный план инженерных сетей (при его изменении);
- договор подряда.
Для получения разрешения на выполнение отдельных видов
строительно-монтажных работ заказчик представляет перечисленные
выше документы и материалы, за исключением полного комплекта
проектной рабочей документации.
Согласованная и утвержденная в установленном порядке проектная
рабочая документация представляется в объеме, достаточном для
выполнения видов работ, оговоренных в заявлении на получение
разрешения.
Статья 76. Порядок выдачи разрешений
Инспекция Госархстройнадзора в срок до трех недель
рассматривает представленные заказчиком (инвестором) документы и
материалы и принимает решение о выдаче либо отказе в выдаче
разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.
В случае положительного решения Инспекция Госархстройнадзора
выдает заказчику соответствующее разрешение за подписью начальника
Инспекции Госархстройнадзора, проектную документацию и журнал
работ с отметками о выданном разрешении.
Отказ в выдаче разрешения направляется заказчику в письменной
форме с мотивированным объяснением причин принятого решения.
При повторном обращении заказчика Инспекция Госархстройнадзора
рассматривает вопрос о выдаче разрешения в срок не более семи дней
с момента представления необходимых документов и материалов.
Экземпляр выданного Инспекцией Госархстройнадзора разрешения на
выполнение строительно-монтажных работ заказчиком передается
подрядчику и должен храниться на стройплощадке и предъявляется по
первому требованию должностных лиц государственных надзорных
органов.
Заказчик должен сообщить в Инспекцию Госархстройнадзора в срок
не менее чем за неделю о начале выполнения строительно-монтажных
работ на объекте.
В процессе строительства заказчик информирует Инспекцию
Госархстройнадзора об изменении условий, на основании которых
производилась выдача разрешения (замена производителя работ, лиц,
осуществляющих технический и авторский надзор на объекте,
окончание срока действия лицензии, существенные изменения
проектных решений и т.д.).
Статья 77. Ответственность Инспекции Госархстройнадзора и
заказчика
Действия должностных лиц Инспекции Госархстройнадзора по
вопросам выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных
работ могут быть обжалованы в установленном законом порядке.
Выполнение строительно-монтажных работ на объекте без
полученного или не прошедшего в установленные сроки
перерегистрацию разрешения, равно как и выполнение не указанных в
разрешении видов работ, является самовольным и влечет
ответственность, предусмотренную действующим законодательством
Российской Федерации.
Статья 78. Приемка в эксплуатацию законченных строительством
объектов
Приемку законченных строительством объектов от исполнителя
работ производит заказчик или уполномоченное им другое лицо в
соответствии с условиями договора подряда (контракта) на
строительство. Заказчик может привлекать к приемке объекта
пользователя (эксплуатирующую организацию), авторов проекта,
специализированные фирмы, страховые общества и других юридических
и физических лиц, создавая в необходимых случаях приемочные
комиссии.
Приемка объектов производственного назначения, строительство
которых производилось за счет средств федерального бюджета или
льготного кредитования, осуществляется с учетом отраслевых
особенностей, устанавливаемых федеральными и областными органами
исполнительной власти.
Объекты производственного назначения, строительство которых
производилось за счет средств федерального бюджета или льготного
кредитования, подлежат приемке только в том случае, когда они
подготовлены к эксплуатации и на установленном оборудовании начат
выпуск продукции (оказание услуг) в объеме, предусмотренном
проектом и договором подряда (контракта) на строительство.
Приемку объектов производственного и непроизводственного
назначения, строительство которых производилось за счет бюджетных
средств или льготного кредитования, осуществляют Государственные
приемочные комиссии. Федеральные органы и администрация Ростовской
области при необходимости могут устанавливать особые условия
приемки законченных строительством наиболее сложных и уникальных
объектов (атомной энергетики, оборонной, микробиологической
промышленности, связи и т. п.). Состав Государственной приемочной
комиссии определяется органом, назначившим комиссию.
Объекты принимаются в целом, в том числе "под ключ" или по мере
завершения отдельных очередей, пусковых комплексов зданий и
сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда
(контракта) на строительство и в соответствии с другими условиями
договора.
Объекты жилищного назначения (индивидуальные жилые дома)
принимаются в эксплуатацию только после окончания всех видов
строительно-монтажных работ согласно критерию готовности жилых
домов к приемке в эксплуатацию в соответствии с приложением N 4 к
настоящим Правилам застройки.
Жилые многосекционные дома могут приниматься в эксплуатацию
отдельными секциями с соблюдением требований, предусмотренных в п.
1.9 СНиП 3.01.04-87. Допускается ввод жилых домов в эксплуатацию
без чистовой отделки, сантехприборов и внутренних столярных
изделий в квартирах при наличии соответствующих договоров
застройщиков с инвестором или будущими жильцами.
Исполнитель работ предъявляет к приемке объект (очередь,
пусковой комплекс, здание, сооружение) после завершения всех
предусмотренных договором подряда работ по объекту (очереди,
комплексу и т. д.) в соответствии с проектом на строительство.
Заказчик письменно извещает о предстоящих работах по приемке
объекта Инспекцию Госархстройнадзора и другие органы, которые
должны осуществлять надзор за его строительством и эксплуатацией.
Инспекция Госархстройнадзора в течение 15 дней после
письменного обращения заказчика (или по его поручению исполнителя
работ) дают заключение о соответствии предъявляемого к приемке
объекта утвержденному проекту с учетом наличия заключений других
надзорных органов.
Заказчик производит приемку объекта на основе результатов
проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и
измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих
соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам,
правилам и стандартам, а также заключений органов надзора.
Порядок проведения работ по приемке объекта, стадии приемки,
объем контроля и методы испытаний принимаются в соответствии с
требованиями стандартов, норм и правил, а также в соответствии с
указаниями проектной или технологической документации.
Приемка законченного строительством объекта в зависимости от
источника финансирования оформляется соответствующим актом. К акту
приемки объекта исполнитель работ и заказчик прилагают документы,
перечень которых приведен в приложении N 5 к настоящим Правилам
застройки.
Датой ввода объекта в эксплуатацию является дата утверждения
постановлением мэра города акта приемки законченного
строительством объекта.
В статистическую отчетность введенный в действие объект
включается за тот отчетный период, в котором был утвержден акт
приемки.
Приемка объекта заказчиком от исполнителя работ не дает права
на ввод его в действие без согласования с органами
Госархстройнадзора и другими органами надзора, которым этот объект
подконтролен, а также без разрешений на эксплуатацию объекта и
оборудования тех органов, в положениях о которых предусмотрена
выдача таких разрешений.
Ввод в действие объектов, не отвечающих требованиям
законодательства, охраны труда и техники безопасности,
строительных, санитарных, экологических и других норм, не
допускается.
Заказчик, Исполнитель работ, проектная организация и другие
участники строительного процесса несут в установленном порядке
ответственность за нарушение указанных требований и за ущерб,
который может нанести объект охраняемым законом правам или
интересам граждан, юридических лиц и государства.
Статья 79. Порядок приемки в эксплуатацию законченных
реконструкцией объектов зданий - памятников истории и культуры на
территории города
Приемка в эксплуатацию законченных реконструкцией зданий -
памятников истории и культуры (далее - объектов) осуществляется в
порядке, предусмотренном для объектов жилищно-гражданского и
производственного назначения. Непременным условием приемки в
эксплуатацию законченного реконструкцией объекта является
заключение Областной инспекции по охране и эксплуатации памятников
истории и культуры о выполнении на объекте всех работ,
предусмотренных проектом (по объектам, финансируемым за счет
собственных средств Заказчика) либо участие Областной инспекции по
охране и эксплуатации памятников истории и культуры в
государственной приемочной комиссии.
Раздел ХIII. О ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ
Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ И МОНИТОРИНГЕ
Статья 80. Порядок ведения градостроительного кадастра и
мониторинга объектов градостроительной деятельности
Создание и ведение градостроительного кадастра города Ростова-
на-Дону осуществляется Комитетом по архитектуре и
градостроительству города в соответствии со ст. ст. 54 и 55
Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановлением
Правительства РФ от 29 июля 1998 г. N 856 "О ведении
Государственного градостроительного кадастра и мониторинга
объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации".
Градостроительный кадастр г. Ростова-на-Дону является открытой
муниципальной системой информационного обеспечения
градостроительной деятельности, включающей учет, хранение и набор
услуг по предоставлению сведений о возможностях, особенностях и
условиях проведения промышленного коммунально-складского, жилищно-
гражданского и дорожного строительства в городе.
Информационная база градостроительного кадастра создается в
результате учета:
- градостроительной, проектной и иной регламентирующей
строительство документации;
- официальных документов, характеризующих конструктивные и
технические показатели, а также другие особенности и состояние
объектов строительства;
- состояния и показателей градостроительной ценности территорий
города.
Градостроительный кадастр г. Ростова-на-Дону создается на
основе земельного кадастра и дополняется сведениями о
гидрологическом, геологическом, экологическом, радиологическом,
санитарно-эпидемиологическом и ином состоянии территории города.
Градостроительный кадастр города Ростова-на-Дону предназначен
для решения следующих задач:
- доведения информации о градостроительных регламентах до
юридических и физических лиц, ответственных за их соблюдение;
- соблюдения градостроительных регламентов и обоснование
санкций на юридических и физических лиц за ущерб, нанесенный их
нарушением;
- информационного обеспечения учета градостроительной ценности
территории при территориальной дифференциации налогообложения
недвижимости;
- информационной поддержки правоотношений, связанных с
деятельностью по изменению состояния и использования территории;
- информационного обеспечения защиты прав граждан на
установленный уровень качества среды их проживания.
Информация градостроительного кадастра используется в качестве
исходной при:
- разработке и согласовании правовых и нормативных актов по
вопросам регулирования использования территории;
- проведении изысканий, разработке и согласовании проектной
документации, составлении бизнес-планов;
- разрешении конфликтов, вызванных фактическим или ожидаемым
нанесением ущербов, связанных с нарушением или изменением
градостроительных нормативов.
Владельцем и распорядителем информационных ресурсов (фондов)
Градостроительного кадастра является администрация города в лице
Комитета по архитектуре и градостроительству.
Пользователями информации градостроительного кадастра являются:
- органы государственной власти и администрации города;
- градостроительные проектные, научно-исследовательские и
проектно-изыскательские организации;
- организации и граждане Российской Федерации.
Ведение Градостроительного кадастра города Ростова-на-Дону
предусматривает обязательное использование информационных
компьютерных технологий.
Организация информации Градостроительного кадастра города
предусматривает учет и хранение информации по следующим
взаимосвязанным подсистемам, представляющим единую базу данных,
включающую:
- градостроительную документацию;
- проектную документацию;
- документацию (градостроительные паспорта) участков и объектов
строительства с описанием их основных функциональных и технических
характеристик, этапов формирования и состояния.
Информация о градостроительной и проектной документации в
обязательном порядке должна содержать пространственное описание (в
виде координат) зоны распространения регламентов
градостроительства и местонахождения (проектируемого и
фактического) объектов.
Информационные базы данных градостроительного кадастра
заполняются:
- при официальной регистрации, утвержденной градостроительной и
проектной документации, официальной документации на участки и
объекты строительства;
- при специальном учете правовых актов органов власти,
регламентирующих взаимоотношения субъектов градостроительства при
осуществлении градостроительной деятельности.
В частности, обязательному учету градостроительным кадастром
подлежат:
- Генеральный план города;
- проекты детальной планировки;
- проекты застройки;
- прочие регламенты градостроительной деятельности;
- топографо-геодезические изыскания;
- инженерно-геологические изыскания;
- архитектурно-планировочные задания;
- градостроительные паспорта участков;
- проекты строительства;
- паспорта объектов.
Специальному учету градостроительным кадастром подлежат:
- постановления мэра города о разрешении производства проектно-
изыскательских работ и разрешении строительства;
- постановления мэра города о вводе объекта в эксплуатацию;
- постановления главы администрации района о разрешении
строительства и вводе объекта в эксплуатацию;
- распоряжения главного архитектора города о разрешении
проектно-изыскательских работ и разрешении строительства.
Информация в базу данных Градостроительного кадастра
представляется по следующим основным типам информационных учетных
единиц:
- функциональные и другие зоны градостроительного
регулирования;
- зоны (районы) по инженерно-строительному зонированию
(районированию);
- природные системы, территории и хозяйственные объекты,
являющиеся источниками опасных природных и техногенных процессов,
способных вызвать чрезвычайные ситуации (согласно перечням,
утверждаемым постановлением мэра города);
- территории и объекты, подверженные опасным воздействиям
природных и техногенных процессов, способных вызвать чрезвычайные
ситуации (согласно перечням, утверждаемым постановлением мэра
города);
- особо охраняемые природные территории (согласно перечням,
утверждаемым постановлением мэра города);
- историко-культурные объекты (согласно перечням, утверждаемым
постановлением мэра города);
- рекреационные территории и объекты (согласно перечням,
утверждаемым постановлением мэра города);
- производственные предприятия и объекты, требующие
специального регламентирования использования их территории
(согласно перечням, утверждаемым постановлением мэра города);
- земельные участки;
- участки и узлы транспортных и инженерных коммуникаций.
Информация Градостроительного кадастра предоставляется
пользователям в форме градостроительных паспортов участков,
градостроительных паспортов объектов строительства, кадастровых
справок, а также санкционированного прямого доступа.
Градостроительный паспорт участка содержит сведения о состоянии
и градостроительной ценности территории, внешних условиях,
градостроительных регламентах и другие необходимые для
осуществления проектирования и строительства объектов сведения.
Градостроительный паспорт объекта строительства - документ,
определяющий объемно-планировочные, архитектурные и конструктивные
решения, внешний вид фасадов, их рекламно-художественное
оформление, технико-экономические показатели, другие особенности и
состояние объекта.
Ведение Градостроительного кадастра г. Ростова-на-Дону
возлагается на Комитет по архитектуре и градостроительству и
функционально подчиненные ему структуры, которые осуществляют:
- регулярное получение информации, заносимой в
Градостроительный кадастр;
- первичную обработку (контроль) данных и занесение их в
кадастр;
- обслуживание программных и технических средств ведения
Градостроительного кадастра;
- обслуживание систем хранения и архивирования информации;
- обмен информацией с другими градостроительными кадастрами;
- защиту информации от несанкционированного доступа по
условиям, определяемым нормативным правовым актом органа
государственной власти Российской Федерации;
- формирование кадастровых документов, их выдачу по уполномочию
Комитета по архитектуре и градостроительству;
- формирование кадастровых справок по запросам пользователей в
пределах санкционированного доступа к информации
Градостроительного кадастра и передачу их пользователям;
- обеспечение непосредственного санкционированного доступа к
кадастровым системам отдельных пользователей в соответствии со
списком, утверждаемым Комитетом по архитектуре и
градостроительству;
- адаптацию и дополнение общих методических и нормативных
положений градостроительного кадастра применительно к особенностям
Градостроительного кадастра города;
- развитие и совершенствование Градостроительного кадастра
города;
- ведение банка градостроительных данных, образующего вместе с
Градостроительным кадастром информационную базу градостроительной
деятельности;
- первичное рассмотрение заявок владельцев, пользователей,
собственников земельных участков, строений, участков и узлов
инженерных и транспортных коммуникаций на намечаемые ими
преобразования с точки зрения их соответствия действующим
градостроительным нормативам, составление заключений и передачу их
Комитету по архитектуре и градостроительству;
- регистрацию заявок владельцев, пользователей, земельных
участков, строений, участков и узлов инженерных и транспортных
коммуникаций на намечаемые ими преобразования и выданных
разрешений, запрещений или ограничений на заявленные
преобразования.
Источниками информации, подлежащей занесению в
Градостроительный кадастр, являются:
- службы Роскартографии и территориальные изыскательские
службы;
- проектные и изыскательские организации;
- органы государственной статистики;
- органы архитектуры и градостроительства;
- Инспекция Госархстройнадзора г. Ростова-на-Дону;
- органы отраслевого управления, устанавливающие регламенты
природопользования;
- органы охраны природной среды;
- органы охраны историко-культурного наследия;
- другие органы отраслевого управления, службы эксплуатации;
- администрация города;
- другие информационные службы.
Статья 81. Порядок проведения изыскательских работ на
территории города
Производство геодезических, топографических, инженерно-
геологических и других изысканий осуществляется на основании
специальных разрешений геодезической службы города. Выполнение
данных работ возможно только организациями, имеющими
соответствующие лицензии.
Все планируемые, проводимые и завершенные изыскательские работы
подлежат регистрации, учету и контролю их соответствия требованиям
государственных стандартов.
Материалы принятых и отвечающих стандартам изыскательских работ
подлежат концентрации в муниципальных картографо-геодезическом и
инженерно-геологическом фондах.
Функции геодезической службы города возлагаются на
муниципальное учреждение "СИТО", функционально подчиненное
Комитету по архитектуре и градостроительству города.
Для оформления разрешений на право производства изыскательских
работ организации обращаются в геодезическую службу города с
заявлением, к которому прилагаются:
- техническое задание - цель проведения и состав изысканий;
- картограмма участка работ с указанием границ съемки
(изысканий);
- программа (проект) проведения изысканий;
- обязательство об использовании исходных материалов
муниципального геофонда и последующей передаче копий выполненных
материалов работ и технического отчета о выполненных работах в
муниципальный геофонд;
- копия лицензии на право производства инженерных изысканий.
В состав изыскательских работ, выполняемых для целей
градостроительного проектирования и строительства объектов, по
которым требуется разрешение геослужбы города, входят:
- создание и восстановление геодезического планово-высотного
обоснования;
- топографические съемки территорий города;
- съемки текущих изменений (обновление);
- инженерно-геологические изыскания (определения уровня
грунтовых вод, состава и характеристик грунтов).
Состав изыскательских работ, которые могут выполняться только
муниципальным учреждением с функциями геослужбы:
- исполнительные съемки законченных строительством объектов;
- контроль за ходом строительства и монтажа сложных объектов;
- контроль полноты и качества топографических съемок,
выполняемых по разрешениям геослужбы;
- вынос в натуру регламентов градостроительной деятельности
(красных линий, водоохранных и других зон ограниченного
использования территорий).
Допускается выполнение следующих видов изыскательских работ без
специального разрешения геослужбы города:
- контроль за осадкой и деформацией зданий и сооружений;
- отвод земельных участков и вынос в натуру трасс подземных
инженерных сетей и линий электропередачи и других сооружений.
За выдачу разрешений на производство изыскательских работ,
осуществление геослужбой их контроля и приемки от заявителей
взимается плата по расценкам, утверждаемым администрацией города.
Выполнение топографо-геодезических и инженерно-геологических
изысканий производится за счет средств заказчика градостроительной
документации. При выполнении работ муниципальным учреждением
"СИТО" стоимость изыскательских работ определяется сметами,
составленными на основе расценок, утверждаемых администрацией
города.
Топографо-геодезические и инженерно-геологические изыскания, по
которым геослужбой города выданы разрешения, должны производиться
в соответствии со СНиП 11-02-96 "Инженерные изыскания для
строительства. Основные положения" и СП 11-104-97 "Инженерные
изыскания для строительства". В процессе выполнения изысканий и по
их завершении геослужбой города осуществляется контроль и приемка
работ. При этом все постоянные геодезические знаки (центры пунктов
триангуляции и полигонометрии, марки, репера), устанавливаемые при
производстве геодезических и топографических работ изыскательскими
организациями, предъявляются в натуре и сдаются геослужбе города
для наблюдения за ее сохранностью.
На все вновь построенные здания, сооружения и подземные
коммуникации в процессе строительства до засыпки траншей заказчик
обязан выполнить исполнительную съемку в масштабе 1:500 со сдачей
ее в геодезическую службу города. Результаты выполненных
топографических съемок, съемок текущих изменений и исполнительных
съемок отображаются на съемочных оригиналах муниципального
геофонда в соответствии с требованиями "Условных знаков" и
представляются для контроля и приемки, как правило, записанными на
магнитных носителях.
Градостроительная и проектная документация может составляться
только на топографических и картографических материалах,
заверенных геодезической службой города.
Приемка в эксплуатацию всех вновь построенных объектов
строительства возможна только при наличии справки геодезической
службы города, подтверждающей факт выполнения и приемки материалов
исполнительной съемки объекта.
Вынос в натуру осей зданий и сооружений, осей магистральных
подземных инженерных сетей и линий электропередач производится на
основе договоров с заказчиками (застройщиками, инвесторами).
Раздел ХIV исключен. - Решение Ростовской-на-Дону городской
Думы от 25.12.2003 N 280.
Статья 82 исключена. - Решение Ростовской-на-Дону городской
Думы от 25.12.2003 N 280.
Приложение N 1
к разделу V.
Требования к жилой,
производственной застройке,
инженерному оборудованию
территорий, благоустройству
и озеленению города (ст. 49)
ТЕРРИТОРИИ ОСОБОЙ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ
ЗНАЧИМОСТИ (ЦЕННОСТИ) - КВАРТАЛЫ
(МИКРОРАЙОНЫ), ПРИЛЕГАЮЩИЕ К УЛИЦАМ,
ПРОСПЕКТАМ, ПЛОЩАДЯМ И ПЕРЕУЛКАМ
С ЧЕТНОЙ И НЕЧЕТНОЙ СТОРОНЫ
Волкова Буденновский Вавилова
Газетный Ворошиловский Гагарина пл.
Дружбы народов Гвардейская площадь 5 Донского корпуса
площадь площадь
Большая Садовая Добровольского Белорусская
Интернациональная Закруткина Зорге
Карла Маркса площадь Казахская Капустина
Коммунистический Киргизская Комарова
Красноармейская Королева Космонавтов
Ленина Курчатова Ларина
Майская Ленина пл. М.Горького
Мира Малиновского Мечникова
Набережная р. Дон Московская Н. -Данченко
Панфиловцев Нансена Орбитальная
Профсоюзная Портовая Привокзальная площадь
Сальский Пушкинская Российская
Семашко Сарьяна Сельмаш
Соборный Сиверса Соборная площадь
Соколова Советов пл. Советская
Стачки Социалистическая Стадионная
Театральный Таганрогское шоссе Театральная пл.
Щербакова Текучева Чехова
Шеболдаева Шолохова Штахановского
1 Конной Армии 339 Стрелковой дивизии 20-я линия
40 лет Победы
Приложение N 2
к разделу IХ.
Порядок осуществления
строительства на территории
г. Ростова-на-Дону. Этапы
подготовки проектно-сметной
документации и создания
объектов строительства
(ст. 67)
СХЕМА ПОРЯДКА ОФОРМЛЕНИЯ ИСХОДНО
РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ
И СТРОИТЕЛЬСТВО В Г. РОСТОВЕ-НА-ДОНУ НА
РАНЕЕ ПРЕДОСТАВЛЕННОМ УЧАСТКЕ
--------------¬ -----------¬
¦ 1 этап ¦ ¦ Заказчик ¦
¦Предпроектная¦ --------------------+(инвестор)¦
¦ стадия ¦ +----------------------+ +---------T-
L-------------- ¦Заявление (декларация)¦ ¦
L-T------------------T-- ¦
¦ ¦ ¦
¦ ----+-------T---------¬ ¦
¦ ¦Обоснование¦ Эскиз ¦ ¦
¦ ------------+ инвестиций¦застройки¦ ¦
-----------------+--+--¬ L-----T-----+----T----- ¦
¦Комитет по архитектуре¦ ¦ ¦ ¦
¦ и градостроительству ¦ -------+----------+----¬ ¦
L----------T------------ ¦Заключение контрольно-¦ ¦
¦ ¦ надзорных органов ¦ ¦
¦ L----------------------- ¦
¦ ¦
-----------+-----------¬ --------------------------¬¦
¦ Г И С +-----+Распоряжение о разработк妦
L-----T----------------- ¦ проекта ¦¦
¦ L--------------------------¦
- - - - - - - ¦ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ¦
-------------¬¦ ¦
¦ 2 этап ¦¦ ----------------------
¦ Разработка ¦¦------------------¬ --------+-------¬ ------------¬
¦ проектной ¦¦¦ АПЗ на ¦ ¦Лицензированная¦ ¦ Согласова-¦
¦документаци覦¦ проектирование: +-+ организация + ¦ ние с ¦
L-------------¦¦ технические ¦ +---------------+ ¦контрольно-¦
¦¦условия и пр. или¦ ¦ Проектная ¦ ¦надзорными ¦
¦¦градостроительный¦ ¦ документация ¦ ¦ органами ¦
¦¦ паспорт участка ¦ L--T------------- L-----T------
¦L------------------ ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦ ------+----¬ ------------+-----¬
L-----¬ --------+Экспертиза+---+Градостроительный¦
¦ ¦ ¦ проекта ¦ ¦ совет ¦
¦ ¦ L----------- L------------------
- - - - - - - - - - ¦ - ¦ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
--------------¬ ---+---+------¬ -------------------¬
¦ 3 этап ¦ ¦Разрешение на+--------------+ Инспекция ¦
¦Строительство¦ ¦строительство¦ ¦Госархстройнадзора¦
¦ и приемка ¦ L-------------- L-----T-------T-----
L-------------- ¦ ¦
--------------¬ ¦ ¦
¦Разрешение на¦ ¦ ¦
¦ производство¦ ¦ ¦
¦ строительно-+--------------------- ¦
¦ монтажных ¦ ¦
¦ работ ¦ ¦
L-------------- ¦
¦
-------------¬ ¦
¦ Приемка в ¦ ¦
¦эксплуатацию+------------------------------
¦ объекта ¦
L-------------
Приложение N 3
к разделу Х.
II этап строительства:
разработка, согласование,
экспертиза, утверждение
проектной документации и
получение разрешения на
строительство (ст. 68)
СОСТАВ И СТРУКТУРА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО
ПАСПОРТА УЧАСТКА (ОБЪЕКТА)
Градостроительный паспорт участка (ГПУ) является документом
Комитета по архитектуре и градостроительству, в котором содержатся
исходные данные и предписания, подлежащие обязательному исполнению
застройщиком (инвестором) при разработке проектной документации и
осуществлении строительства объекта, а также при изменении его
функционального назначения.
ГПУ состоит из следующих частей:
- ходатайство (декларация) застройщика (инвестора);
- характеристика и целевое назначение участка;
- технические условия на подключение инженерных коммуникаций;
- архитектурно-планировочное задание на строительство
(реконструкцию) объекта;
- наименование объекта, его краткие технические и
технологические данные;
- обязательства застройщика (инвестора).
ГПУ составляется в трех экземплярах.
Часть ГПУ "характеристика участка" содержит официальные данные
о местоположении участка, его владельце или землепользователе,
нормативной цене земли и размере земельного налога (арендной платы
за землю), существующем использовании участка, наличии на нем
зданий и сооружений и др., о размере участка, инженерно-
геологических, санитарно-гигиенических условиях, характере
благоустройства, наличии видов инженерного обеспечения, общих
градостроительных условиях и требованиях, степени топографической
и геолого-геодезической изученности участка.
Часть ГПУ "технические условия" содержит сведения об условиях
подключения инженерных коммуникаций к размещаемому объекту,
включая виды инженерного оборудования: расчетную потребность;
точки подключения к городским сетям; объемы работ, связанных с
подключением.
Часть ГПУ "архитектурно-планировочное задание" содержит
перечень показателей и характеристик предполагаемого к
строительству объекта, предписания, требования и ограничения на
основании и во исполнение утвержденной градостроительной
документации, решений органов местного самоуправления, условия и
требования надзорных органов в части мероприятий по соблюдению
экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных,
социальных условий, норм и правил, обеспечивающих благоприятное
воздействие объекта на окружающую природную среду и население,
перечень организаций, с которыми необходимо согласование проектных
решений.
Часть "обязательства застройщика (инвестора)" включает
обязательства в отношении сноса находящихся на участке строений и
отселения граждан, сохранения подземных сооружений, зеленых
насаждений и благоустройства, возмещения ущерба, причиняемого
строительством или иными работами и другие обязательства.
Приложение N 4
к разделу ХII.
III этап строительства -
строительство и приемка
объекта в эксплуатацию
(ст. 78)
КРИТЕРИИ ГОТОВНОСТИ
ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА ДЛЯ ПРИЕМКИ
В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
1. Закончены работы по тепловому контуру жилого дома - 100%.
2. Выполнены работы по кровле жилого дома - 100%.
3. Выполнены и оштукатурены внутренние помещения жилого дома -
100%.
4. Смонтирована и функционирует система отопления,
предусмотренная проектом.
5. Смонтирована и функционирует система водоснабжения и
канализации, предусмотренные проектом.
6. Смонтирована и функционирует система электроснабжения,
предусмотренная проектом.
7. Выполнены работы по устройству черновых полов.
Приложение N 5
к разделу ХII.
III этап строительства -
строительство и приемка
объекта в эксплуатацию
(ст. 78)
ПЕРЕЧЕНЬ
ДОКУМЕНТАЦИИ, ПРИЛАГАЕМОЙ К АКТУ ПРИЕМКИ
ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА
1. Документация, представляемая исполнителем:
- перечень организаций, участвующих в производстве строительно-
монтажных работ с указанием видов выполненных ими работ, фамилии
инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за
их выполнение, и данных о наличии соответствующих лицензий;
- комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к
приемке объекта с текстом о соответствии выполненных в натуре
работ этим чертежам или внесенным в них изменениям, подписанными
лицами, ответственными за производство строительно-монтажных
работ;
- сертификаты, технические паспорта или другие документы,
удостоверяющие качество материалов, конструкций и изделий,
примененных при производстве строительно-монтажных работ;
- акты об освидетельствовании скрытых работ и акты
промежуточной приемки отдельных конструкций и узлов (опор и
пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих
металлических и сборных железобетонных конструкций и т. п.);
- акты об индивидуальных испытаниях смонтированного
оборудования, об испытаниях технологических трубопроводов,
внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации,
газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей и сооружений
водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и
дренажных устройств, а также об испытаниях сварных соединений;
- акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков
инженерных коммуникаций в местах их прохода через подземную часть
наружных стен зданий в соответствии с проектом;
- акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и
электросетей;
- акты об испытаниях устройств сигнализации и автоматизации;
- журналы производства работ и авторского надзора, материалы
обследований и проверок в процессе строительства органами
государственного и другого надзора.
2. Документация, представленная заказчиком:
- разрешение на строительство;
- документы на специальное водопользование;
- документы на геодезические работы в процессе строительства,
выполненные заказчиком;
- документы о результатах испытаний грунтов основания;
- паспорта на установленное оборудование;
- справки городских районных эксплуатационных организаций о
том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего
водоснабжения, канализации, энергоснабжения и связи обеспечат
нормальную эксплуатацию объекта и приняты им на обслуживание;
- документы о разрешении на эксплуатацию объектов и
оборудования, подконтрольных соответствующим органам
государственного надзора Российской Федерации в случаях, когда
выдача таких разрешений предусмотрена положениями об этих органах;
- заключение органов государственного надзора по
подконтрольности о готовности объекта к приемке в эксплуатацию;
- заключение служб ГИБДД для линейных объектов (дороги, кроме
внутриквартальных, мосты, искусственные сооружения).
|
