КОЛЛЕГИЯ АДМИНИСТРАЦИИ
Г. РОСТОВА - НА - ДОНУ
Р Е Ш Е Н И Е
от 4 декабря 1997 г. N 29
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КОНЦЕПЦИИ СОЗДАНИЯ
СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В Г. РОСТОВЕ-НА-ДОНУ
Рассмотрев Концепцию создания системы управления
недвижимостью в г. Ростове-на-Дону, представленную комитетом по
управлению имуществом, направленную на выполнение Концепции
реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации,
утвержденной Указом Президента РФ от 28.04.97 г. N 425 "О реформе
жилищно-коммунального хозяйства в РФ", Федерального Закона РФ от
21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", приведения в соответствие с
законодательством РФ вопросов управления и распоряжения
недвижимостью, руководствуясь статьями 6, 7, 19, 29 Федерального
Закона РФ от 28.08.95 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации",
Коллегия администрации г. Ростова-на-Дону
Р Е Ш И Л А :
1. Одобрить Концепцию создания системы управления
недвижимостью в г. Ростове-на-Дону (далее - Концепция).
2. Признать приоритетным направлением деятельности
городской администрации комплекс работы по реализации мероприятий,
предусмотренных Концепцией, включая внесение изменений в структуру
органов и в нормативно-правовую базу, обеспечивающих управление
недвижимостью в г. Ростове-на-Дону.
3. Контроль за выполнением настоящего решения возложить на
члена коллегии, заместителя главы администрации О. Забелина.
Председатель коллегии
М. ЧЕРНЫШЕВ
Приложение
к решению
коллегии администрации
г. Ростова-на-Дону
от 4.12.97 г. N 29
КОНЦЕПЦИЯ
создания системы управления недвижимостью
в г. Ростове-на-Дону
1. Введение
Создание в г. Ростове-на-Дону современной системы
управления недвижимостью обусловлено потребностями развития
рыночной экономики. Инвестиционный потенциал города может быть
реализован только при наличии надежной инфраструктуры рынка
недвижимости, которая включает в себя систему государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, развитую систему
услуг по независимой профессиональной оценке недвижимости,
открытую информационно-справочную систему по объектам
недвижимости.
Налоговые и иные платежи в бюджет от собственников,
инвесторов, пользователей недвижимости должны быть одним из
главных источников доходной части местного бюджета.
Настоящая Концепция разработана с учетом накопленного опыта
реформирования системы управления недвижимостью в Ленинградской
области, других субъектах Российской Федерации и муниципальных
образованиях.
Концепция является основой для разработки направленных на
ее реализацию конкретных, обеспеченных финансированием целевых
программ, а также специальных нормативных правовых актов.
Концепция не затрагивает вопросы управления такой
недвижимостью, как леса и многолетние насаждения, обособленные
водные объекты, участки недр, а также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты.
2. Основные определения
Для целей настоящей Концепции нижеследующие термины
означают:
- Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая
фиксированную замкнутую границу, площадь, местоположение (адрес),
правовой статус и другие характеристики, отражаемые в
государственном кадастре.
- Объекты недвижимости или недвижимость - застроенные и
незастроенные земельные участки, здания, строения, сооружения,
отдельные помещения.
- Права на недвижимость - вся совокупность имущественных
прав на недвижимость в соответствии с законодательством Российской
Федерации, в том числе право собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты,
залог (ипотека).
- Разрешенное использование - исчерпывающий перечень целей,
для которых может использоваться земельный участок или иной объект
недвижимости, всех обременений и ограничений его использования,
включая сервитуты, разработанный на основе схем зонирования
территорий и отдельных объектов недвижимости.
- Формирование объекта недвижимости - описание объекта
недвижимости, достаточное для того, чтобы этот объект мог
участвовать в гражданском обороте, включающее указание на его вид
(название), адрес (местоположение), площадь, назначение
(разрешенное использование), а также на юридическую принадлежность
объекта тому или иному физическому или юридическому лицу
(юридический статус).
- Городской градостроительный кадастр - городская
(муниципальная) информационная система сведений, необходимых для
осуществления градостроительной деятельности, в том числе для
осуществления изменений объектов недвижимости, включающая сведения
о зонировании соответствующей территории и о градостроительных
регламентах.
3. Цели создания системы управления
недвижимостью
Создание системы управления недвижимостью преследует
достижение следующих целей:
1) Формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного
рынка недвижимости.
2) Увеличение доходов в бюджет города, изменение структуры
доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за
недвижимость.
3) Повышение инвестиционной привлекательности территории г.
Ростова-на-Дону за счет:
- обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость;
- предоставления льгот по платежам за недвижимость на
период проектирования и строительства конкретных объектов
недвижимости;
- развития системы ипотечного кредитования;
- упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с
недвижимостью.
4) Содействие решению социальных проблем, в том числе
жилищной.
4. Основные принципы создания системы
управления недвижимостью
Создание системы управления недвижимостью в г.
Ростове-на-Дону должно происходить при соблюдении следующих
основных принципов:
1) Принцип гибкого сочетания федеральных нормативных
требований с возможностями локального правового регулирования.
2) Принцип последовательности (этапности) и преемственности
в развитии системы управления недвижимостью.
3) Принцип минимизации бюджетных затрат на построение
эффективной системы управления недвижимостью.
4) Принцип организационного и информационного единства
системы управления недвижимостью.
5) Принцип пообъектного управления недвижимостью,
включающий в себя:
- пообъектное формирование недвижимого имущества и
пообъектный учет недвижимости;
- пообъектная регистрация прав на недвижимость и сделок с
ней;
- пообъектная оценка недвижимости;
- пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере
недвижимости.
5. Задачи, решаемые системой
управления недвижимостью
Создаваемая система управления недвижимостью должна
обеспечить:
1) Полный учет недвижимости, осуществляемый на базе
эффективно функционирующего кадастрового и технического учета
(инвентаризации) недвижимости.
2) Государственную регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней.
3) Оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей
налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки
вкладов при создании хозяйственных объектов и товариществ,
определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных
возмездных сделках.
4) Эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение
его в полноценный гражданский оборот.
5) Формирование эффективной системы контроля за
использованием и изменением недвижимости.
6) Доступность, достоверность, необходимая полнота и
оперативность информации о недвижимости для граждан и юридических
лиц.
6. Создание системы пообъектного
учета недвижимости
Вся недвижимость (независимо от формы ее собственности) на
территории г. Ростова-на-Дону подлежит пообъектному учету в едином
кадастре недвижимости г. Ростова-на-Дону.
При этом каждому объекту недвижимости присваивается
кадастровый номер, который сохраняется за объектом до тех пор,
пока он существует как единый объект зарегистрированного права.
Кадастровый номер объекта состоит из кадастрового номера
земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и
инвентаризационного номера здания или сооружения. При этом следует
исходить из того, что кадастровый номер земельному участку может
быть присвоен при условии, что по крайней мере установлены
(утверждены) границы этого земельного участка и определены
юридические или физические лица, являющиеся титульными его
владельцами - собственники, субъекты иного вещного права на
земельный участок (постоянного (бессрочного) пользования,
пожизненного наследуемого владения), а также арендаторы земельных
участков, находящихся в государственной, муниципальной
собственности.
Акт присвоения кадастрового номера объекту недвижимости
означает завершение формирования объекта недвижимости.
Сформированный и включенный в кадастр недвижимости г.
Ростова-на-Дону объект недвижимости подлежит описанию
(техническому, экономическому, градостроительному и т. д.),
полнота которого определяется целями и задачами функционирующей
системы управления недвижимостью (фискальными, инвестиционными,
информационными, социальными).
На каждый формируемый и подлежащий государственному учету
объект недвижимости заводится специальное кадастровое дело.
Пообъектный учет недвижимости, предусматривающий проведение
инвентаризации и соответствующего многоаспектного описания
объектов недвижимости, осуществляют органы по учету объектов
недвижимости:
- муниципальное учреждение технической инвентаризации -
техническое и экономическое описание зданий, строений, сооружений,
отдельных помещений;
- комитет по земельным ресурсам и землеустройству -
проведение землеустроительных работ, техническое и экономическое
описание земельных участков (данные Государственного земельного
кадастра по соответствующему земельному участку);
- подразделения Комитета по архитектуре и
градостроительству - описание разрешенного использования
земельного участка и других объектов недвижимости (данные
городского градостроительного кадастра, относящиеся к описываемому
объекту недвижимости);
- государственные и муниципальные инженерные службы -
описание инженерных коммуникаций;
- учреждения по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним - информация о правах на
объект недвижимого имущества;
- подразделения Государственной налоговой инспекции г.
Ростова-на-Дону - описание субъектов прав на объекты недвижимости
с целью их идентификации (организационно-правовая форма,
наименование, местонахождение органов юридического лица,
банковские реквизиты).
Ведение кадастра недвижимости г. Ростова-на-Дону
осуществляет орган кадастрового учета недвижимости - Муниципальное
учреждение Городской центр недвижимости, которое аккумулирует в
кадастровом деле конкретного объекта недвижимости соответствующую
информацию, поступающую от других органов по учету объектов
недвижимости.
Орган кадастрового учета недвижимости организует в
соответствии с порядком, установленным администрацией г.
Ростова-на-Дону, взаимодействие органов по учету объектов
недвижимости, обеспечивающее эффективный информационный обмен
между ними.
7. Создание системы государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
В соответствии с гражданским законодательством Российской
Федерации государственной регистрации подлежат следующие права на
недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения,
право оперативного управления, право пожизненного наследуемого
владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.
Государственной регистрации подлежат ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение. Государственной регистрации
подлежат также сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
Речь идет о договорах купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды,
доверительного управления недвижимым имуществом. Государственная
регистрация имеет правоудостоверяющий характер.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним проводит на территории регистрационного округа по
месту нахождения недвижимого имущества учреждение по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (далее - учреждение по регистрации прав). Территорией
регистрационного округа является г. Ростов-на-Дону в его
административно-территориальных границах. Становление системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним на территории г. Ростова-на-Дону должно происходить поэтапно
в рамках реализации федеральной программы поэтапного развития
системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Орган кадастрового учета обеспечивает правообладателя
документальными материалами, являющимися обязательным приложением
к документам, необходимым для государственной регистрации прав.
В г. Ростове-на-Дону кадастровый и технический учет
недвижимости и сделок с ней осуществляют специально уполномоченные
органы. В отличии от государственной регистрации указанная
регистрация носит справочно-информационный, а не
правоудостоверяющий характер. К этим органам относятся:
- Комитет по управлению имуществом;
- Комитет по земельным ресурсам и землеустройству;
- Муниципальное учреждение Бюро технической инвентаризации.
8. Создание системы оценки недвижимости
Практика постоянной рыночной оценки объектов недвижимости
для решения фискальных задач (налоги и иные обязательные платежи,
арендная плата, сделки по отчуждению недвижимости) является
общепринятой во всех развитых странах мира.
Для эффективного функционирования рыночной экономики, когда
недвижимость вовлекается в полноценный гражданский оборот,
необходимо обеспечить также и функционирование независимой
профессиональной оценки недвижимости.
На решение этих двух взаимосвязанных задач и должна быть
нацелена создаваемая система оценки недвижимости.
Центром, осуществляющим методическое, организационное и
техническое обеспечение системы оценки недвижимости, а также
проводящим непосредственную оценку объектов недвижимости для
фискальных целей, должно быть муниципальное учреждение Бюро
технической инвентаризации (далее - МУБТИ).
Государственную оценку земельных участков (определение
нормативной цены земли) проводит Комитет по земельным ресурсам и
землеустройству.
Независимые профессиональные эксперты-оценщики,
осуществляющие рыночную оценку муниципальной недвижимости, должны
пройти обязательную аккредитацию при Комитете по управлению
имуществом г. Ростова-на-Дону.
Все отчеты по рыночной оценке недвижимости, находящейся в
муниципальной собственности, выполненные по заказу муниципальных
органов, подлежат обязательной экспертизе в МУБТИ и утверждению
Комитетом по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону.
9. Управление недвижимым имуществом
Совершенствование системы управления муниципальным
недвижимым имуществом необходимо осуществлять по следующим
направлениям:
1) Создание конкурсной системы предоставления (продажи)
прав на муниципальную недвижимость (в том числе прав на аренду
объектов недвижимости и застройку земельных участков). При этом
конкурсную продажу прав на отдельные здания, строения, сооружения
осуществлять только одновременно с правами на соответствующий
земельный участок. Внеконкурсное предоставление прав на объекты
недвижимости должно осуществляться по решению Городской комиссии
по распоряжению недвижимостью.
2) Установление четкого порядка взаимодействия Комитета по
управлению имуществом с Комитетом по земельным ресурсам и
землеустройству, Комитетом по архитектуре и градостроительству,
Фондом имущества, администрациями районов при подготовке
материалов по распоряжению находящимися в муниципальной
собственности землями и иными объектами недвижимости. В частности,
передача в долгосрочную аренду объектов недвижимости на
инвестиционных условиях должны производиться только на основании
материалов, подготовленных Комитетом по архитектуре и
градостроительству при обязательном согласовании с Комитетом по
земельным ресурсам и землеустройству.
3) Повышение уровня контроля за сохранностью,
использованием по назначению, а также эффективностью использования
муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве
хозяйственного ведения и праве оперативного управления за
муниципальными предприятиями и учреждениями. В этой связи
необходимо проведение сплошной инвентаризации объектов
недвижимости, находящихся в муниципальной собственности.
Органом, организующим, координирующим и осуществляющим
непосредственную работу по управлению недвижимым имуществом,
выступает Комитет по управлению имуществом.
10. Совершенствование бюджетной политики
в сфере недвижимости
Основой изменения структуры доходов и расходов бюджета
должно стать разумное перенесение тяжести налогового бремени с
налогообложения деятельности на налогообложение недвижимости.
Реализация такой политики повысит экономическую самостоятельность
г. Ростова-на-Дону.
Налогооблагаемая база налога на недвижимость должна
исчисляться исходя из оценки рыночной стоимости объектов
недвижимости на 1 января того года, за который исчисляются
платежи. При этом оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
для целей налогообложения должна осуществляться в соответствии с
Методикой, утверждаемой Ростовской-на-Дону городской Думой.
В целях учета объектов недвижимости для налогообложения
необходимо создать налоговый реестр объектов недвижимости.
Одновременно меры по совершенствованию структуры бюджета
должны предусматривать:
Пересмотр размещения на территории г. Ростова-на-Дону
учреждений и организаций, финансируемых из городского бюджета с
целью передачи в коммерческое использование дорогостоящих объектов
недвижимости, находящихся в муниципальной собственности;
- переход к системе экономически обоснованного
предоставления льгот по платежам в бюджет юридическим лицам -
собственникам недвижимости и пользователям муниципального
недвижимого имущества;
- предоставление максимально возможных льгот лицам,
осуществляющим инвестиционную деятельность в сфере недвижимости;
- введение штрафных санкций за нарушение установленных
сроков строительства, освоения земельных участков;
- постепенный переход предоставления льгот физическим лицам
по платежам в бюджет за находящиеся в их собственности объекты
недвижимости к адресным обоснованным компенсационным выплатам этим
лицам из бюджета;
- снижение доли бюджетных расходов на содержание
муниципального жилищного фонда по мере увеличения доходов граждан;
- введение платности за предоставление прав на пользование
объектами недвижимости, находящимися в муниципальной
собственности;
- введение платных информационных услуг по недвижимости,
сведения о которой содержатся в Городском кадастре недвижимости, а
также в информационных системах Комитета по управлению имуществом,
Комитета по архитектуре и градостроительству, Комитета по
земельным ресурсам и землеустройству, Фонда имущества, Учреждений
по регистрации прав, МУБТИ.
11. Создание единой муниципальной
информационной системы по
недвижимости
Работа всех элементов создаваемой системы управления
недвижимостью в едином информационном пространстве есть одна из
основ их эффективного функционирования и взаимодействия.
Открытость, доступность, оперативность, полнота и
достоверность информации в недвижимости - необходимая предпосылка
успешного развития экономики на рыночных началах. Информация о
недвижимости должна быть доступна для всех заинтересованных
добросовестных пользователей, которыми могут быть не только органы
государственной власти и местного самоуправления, но также любые
физические и юридические лица.
Наиболее полная и достоверная информация по недвижимости,
аккумулированная в системе муниципального пообъектного учета
недвижимости (городской кадастр недвижимости г. Ростова-на-Дону),
подлежит в целях удовлетворения информационных потребностей разных
категорий пользователей передаче в единый городской информационный
центр по недвижимости, осуществляющий распространение этой
информации среди заинтересованных лиц (как правило на платной
основе).
Приоритетный и бесплатный доступ к этой информации должны
иметь органы государственной власти и местного самоуправления,
обеспечивающие функционирование системы управления недвижимостью,
а также осуществляющие надзорные и контрольные функции.
12. Разрешение споров о недвижимости
Споры о недвижимости разрешаются судом, арбитражным судом
или третейским судом в порядке, установленном действующим
законодательством. К компетенции этого суда можно отнести,
например, следующие споры:
- о толковании договоров, по которым осуществляется
передача имущественных прав на недвижимость;
- по обжалованию решений об оценке недвижимого имущества;
- по границам землепользования, если одна из сторон не
согласна с решением по спору, вынесенным уполномоченным
государственным органом.
13. Подготовка персонала
Эффективное функционирование системы управления
недвижимостью может быть обеспечено только при условии подготовки
для нее высококвалифицированных кадров.
Подготовка и обучение персонала системы управления
недвижимостью должна ориентироваться на решение как краткосрочных,
так и долгосрочных задач. Краткосрочные цели и задачи обучения
направлены на создание и принятие перемен в управлении
недвижимостью. Все ключевые группы управления с самого начала
внедрения системы управления недвижимостью должны иметь
представление об общей концепции управления, своем месте и роли в
этой системе. Решение этих задач можно осуществить путем
проведения специальных семинаров и совещаний, соответствующих
публикаций в прессе и другими способами. Долгосрочные задачи
обучения должны решаться в тесном взаимодействии с учебными
организациями г. Ростова-на-Дону и быть направлены на
фундаментальную подготовку высококвалифицированных специалистов.
14. Комиссия по недвижимости
Порядок управления и распоряжения недвижимостью, как частью
муниципальной собственности, утверждает городская Дума.
В целях реализации настоящей концепции создается Комиссия
по недвижимости г. Ростова-на-Дону (далее - Комиссия). Все проекты
нормативных актов в сфере недвижимости подлежат обязательному
обсуждению и одобрению на Комиссии. Комиссия разрабатывает, вносит
на утверждение мэру г. Ростова-на-Дону и контролирует выполнение
плана мероприятий по реализации Концепции создания системы
управления недвижимостью.
Возглавляет комиссию председатель комитета по управлению
имуществом, который на основании решений Комиссии, принятых в
рамках ее компетенции, издает распоряжения, обязательные для
исполнения соответствующими органами исполнительной власти г.
Ростова-на-Дону.
Свою деятельность Комиссия осуществляет на основе
Положения, утвержденного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону.
Этим же постановлением утверждается персональный состав Комиссии.
При Комиссии может быть создан постоянно действующий рабочий
орган, возглавляемый заместителем председателя комитета по
управлению государственным имуществом, осуществляющий и
координирующий разработку необходимой для реализации Концепции
нормативно-правовой базы.
15. Реализация Концепции
В план мероприятий по реализации Концепции создания системы
управления недвижимостью включается разработка отдельных целевых
программ, которые подлежат утверждению мэром г. Ростова-на-Дону.
Каждая программа (включающая в качестве элемента и разработку
соответствующих нормативных документов) должна быть обеспечена
соответствующими финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами.
Финансирование осуществляется за счет средств местного бюджета, а
также внебюджетных средств, включая кредиты и безвозмездную
помощь.
План мероприятий по реализации Концепции должен
предусматривать разработку в 1997 - первой половине 1998 гг.
следующих целевых программ:
1) Программа развития системы регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
2) Программа развития системы пообъектного учета
недвижимости.
3) Программа развития системы оценки недвижимости.
4) Программа развития единой информационной системы по
недвижимости.
5) Программа подготовки специалистов системы управления
недвижимостью.
Контроль за выполнением утвержденных целевых программ
осуществляет Комиссия по недвижимости г. Ростова-на-Дону.
|
